LEGE nr.114 din 11 octombrie 1996 Legea locuinţei

Reglementarea cadrului general de realizare, exploatare şi administrare a locuinţelor are la bază următoarele principii: Accesul liber şi neîngrădit la locuinţă este un drept al fiecărui cetăţean.

Realizarea locuinţelor constituie un obiectiv major, de interes naţional, pe termen lung, al administraţiei publice centrale şi locale.

CAPITOLUL I
Dispoziţii generale

Art. 1. – Prezenta lege reglementează aspectele sociale, economice, tehnice şi juridice ale construcţiei şi folosinţei locuinţelor.

Art. 2. – Termenii utilizaţi în cuprinsul prezentei legi au următorul înţeles:

a) Locuinţă
Construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.

b) Locuinţă convenabilă
Locuinţă care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinţa utilizatorului şi caracteristicile locuinţei, la un moment dat, acoperă necesităţile esenţiale de odihnă, preparare a hranei, educaţie şi igienă, asigurând exigenţele minimale prezentate în anexa nr. 1 la prezenta lege.

c) Locuinţă socială
Locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.

d) Locuinţă de serviciu
Locuinţă destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.

e) Locuinţă de intervenţie
Locuinţă destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor economice.

f) Locuinţă de necesitate
Locuinţă destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari.

g) Locuinţă de protocol
Locuinţă destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în unele funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora.

h) Casă de vacanţă
Locuinţă ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii.

Art. 3. – Autorizarea executării construcţiilor de locuinţe noi, indiferent de natura proprietăţii sau a amplasamentului, se face pe baza satisfacerii exigenţelor minimale, prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege.

Consiliile judeţene şi locale, potrivit competenţelor stabilite prin lege, pot autoriza executarea etapizată a construcţiilor de locuinţe.

CAPITOLUL II
Dezvoltarea construcţiei de locuinţe

Art. 4. – Persoanele fizice sau juridice române pot realiza, cu respectarea prevederilor legale, construcţii de locuinţe pentru folosinţă proprie sau în scopul valorificării acestora.

Art. 5. – Persoanele juridice române care investesc din profit pentru realizarea de locuinţe, având ca suprafeţe construite cele prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege, beneficiază de scutirea de impozit pe profitul investit cu această destinaţie, în anul fiscal respectiv.

Locuinţele care se realizează în condiţiile prezentului articol, precum şi ale art. 7 şi 20 din prezenta lege, se pot amplasa pe terenurile aparţinând persoanelor fizice beneficiare de locuinţe, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate în acest scop de către consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, conform prevederilor legale, fără licitaţie publică, cu reducerea taxei de concesiune până la 95%.

Art. 6. – Persoanele juridice române care investesc din profit în lucrări de consolidare la locuinţele avariate de seisme, precum şi de reabilitare a locuinţelor existente, de categoria a III-a, a IV-a şi garsoniere, realizate în condiţiile H.C.M. nr.1.650/1968, ale H.C.M. nr.1.669/1969 şi ale H.C.M. nr.585/1971, beneficiază de scutirea de impozit pe profit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Art. 7. – Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuinţe cu suprafeţele construite prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege, exercitând controlul asupra preţului de vânzare, în vederea înlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane, în următoarea ordine de prioritate:

a) tinerii căsătoriţi care, la data contractării locuinţei, au, fiecare, vârsta de până la 35 de ani;

b) persoanele care beneficiază de facilităţi la cumpărarea sau construirea unei locuinţe, potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată;

c) persoanele calificate din agricultură, învăţământ, sănătate, administraţie publică şi culte, care îşi stabilesc domiciliul în mediul rural;

d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.

Persoanele din categoriile menţionate la lit. a)-c) beneficiază de o subvenţie de la bugetul de stat, în limitele prevederilor bugetare anuale, în raport cu venitul, de până la 30% din valoarea locuinţei, la data contractării, precum şi de plata în rate lunare, pe termen de 20 de ani, a diferenţei faţă de preţul final al locuinţei, după ce s-au scăzut subvenţia şi avansul minim obligatoriu de 10% din valoarea locuinţelor la data contractării, achitat de contractant.

Persoanele prevăzute la lit. d) beneficiază de plata în rate lunare, în termen de 20 de ani, a diferenţei faţă de preţul final al locuinţei, după ce s-a scăzut avansul minim obligatoriu de 30% din valoarea locuinţei la data contractării, achitat de contractant.

Dobânda la suma avansată din depozitul special, care se restituie în rate, este de 5% anual.

În cazul nerestituirii la termenele stabilite a ratelor scadente, se va plăti o dobândă de 10% anual asupra acestor rate.

Autorităţile publice locale, prin administratori delegaţi de acestea, vor încheia cu persoanele fizice prevăzute în prezentul articol contracte de împrumut pentru sumele avansate din depozitul special, potrivit normelor legale în vigoare.

Art. 8. – Persoanele fizice prevăzute la art. 7 se vor adresa consiliilor locale, care vor analiza şi vor aproba, după caz, cererile respective, stabilind, totodată, şi ordinea de prioritate.

Cuantumul subvenţiei se stabileşte în raport cu venitul mediu net lunar pe membru de familie, potrivit normelor aprobate anual de Guvern.

Art. 9. – Depozitele special constituite pe seama consiliilor locale se alimentează din următoarele surse:

a) sumele aprobate anual în bugetele locale, destinate realizării locuinţelor;

b) încasările realizate din vânzarea locuinţelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie din clădirile de locuit, cu excepţia celor care se fac venituri la bugetele locale, potrivit prevederilor legale în vigoare, precum şi sumele încasate potrivit prevederilor art. 7.

c) alocaţiile din bugetul de stat, în limita prevederilor aprobate anual cu această destinaţie;

d) alte surse constituite potrivit legii.

Art. 10. – De prevederile art. 7 din prezenta lege beneficiază, o singură dată, persoanele fizice care, împreună cu familia, nu au deţinut şi nu au în proprietate o locuinţă, cu excepţia persoanelor prevăzute la art. 7 lit. c), sau dacă locuinţa în care gospodăresc împreună nu satisface exigenţele minimale de suprafaţă, prevăzute în anexa nr. 1, corespunzător numărului de persoane din familie.

Proprietarii locuinţelor noi, persoane fizice, sunt scutiţi de plata impozitului pe clădire timp de 10 ani de la data dobândirii locuinţei.

În cazul înstrăinării locuinţei în condiţiile prezentei legi, noul proprietar nu mai beneficiază de scutirea de impozit.

Art. 11. – Locuinţele care se realizează în condiţiile art. 7-9 din prezenta lege se vor amplasa, prin grija consiliilor locale, pe terenurile aflate în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale sau pe terenurile aparţinând persoanelor fizice beneficiare, în condiţiile prevederilor Codului civil, cu respectarea documentaţiilor de urbanism legal aprobate şi cu asigurarea utilităţilor şi dotărilor edilitare necesare condiţiilor de locuit.

Art. 12. – Lucrările de viabilizare a terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, care constau în: drumuri publice, reţele de alimentare cu apă şi canalizare, reţele electrice şi, după caz, reţele de gaze, telefonice şi de termoficare se finanţează după cum urmează:

a) drumurile publice, reţelele de alimentare cu apă şi canalizare şi, după caz, reţelele de termoficare, din bugetele locale şi din alte fonduri legal constituite cu această destinaţie;

b) reţelele electrice stradale, inclusiv posturile de transformare aferente şi, după caz, de gaze şi telefonice stradale, din bugetele de venituri şi cheltuieli ale regiilor autonome de profil, din credite bancare contractate de acestea, precum şi din alte fonduri constituite cu această destinaţie.

Persoanele juridice române care investesc din profit în lucrări de viabilizare a terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe beneficiază de scutirea de impozit pe profit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Art. 13. – Deschiderea finanţării şi începerea lucrărilor din fonduri publice se efectuează după contractarea cu viitorii beneficiari a cel puţin 70% din numărul locuinţelor prevăzute a fi începute.

Art. 14. – Folosirea sumelor existente în depozitele constituite la nivelul consiliilor locale este de competenţa şi în răspunderea acestora.

Art. 15. – Alocaţiile de la bugetul de stat se fundamentează de către consiliile locale, cu ocazia elaborării bugetului de stat, distinct pentru terminarea locuinţelor şi pentru realizarea de noi locuinţe, şi se transmit consiliului judeţean şi, respectiv, Consiliului General al Municipiului Bucureşti, după caz.

Propunerile de alocaţii din bugetul de stat ale consiliilor locale, centralizate pe fiecare judeţ şi municipiul Bucureşti, se transmit Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului de către consiliile judeţene şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti.

Pentru alocaţiile de la bugetul de stat privind sprijinul statului pentru finanţarea construcţiilor de locuinţe potrivit prevederilor prezentei legi, Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului îndeplineşte atribuţiile ordonatorului principal de credite, prevăzute în Legea privind finanţele publice.

În execuţia bugetului de stat, alocaţiile pentru construcţii de locuinţe se repartizează şi se acordă consiliilor locale beneficiare de către Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, prin intermediul consiliilor judeţene şi al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, potrivit normelor metodologice.

Art. 16 – Lista cuprinzând numărul, structura pe numărul de camere şi amplasamentul locuinţelor, precum şi lista persoanelor care vor beneficia de locuinţe, în ordinea de prioritate stabilită conform art. 7 de către consiliile locale, se afişează la sediul acestora.

Art. 17. – Prin familie, în sensul prezentei legi, se înţelege soţul, soţia, copiii şi părinţii soţilor, care locuiesc şi gospodăresc împreună.

Art. 18. – Până la restituirea sumelor datorate de către beneficiarii locuinţelor, se instituie ipoteca legală asupra locuinţei.

Art. 19. – Înstrăinarea, prin acte între vii, a locuinţelor pentru realizarea cărora s-au acordat subvenţii se poate face numai după restituirea integrală a sumelor actualizate datorate şi pe baza dovezii depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate, obţinute ca subvenţii de la bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 7, în depozitul constituit pentru realizarea locuinţelor, în condiţiile prezentei legi.

Art. 20. – Casa de Economii şi Consemnaţiuni va acorda credite persoanelor fizice române, pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea şi repararea capitală a locuinţelor proprietate personală, ale căror suprafeţe nu depăşesc pe cele cuprinse în anexa nr. 1 la prezenta lege, pe maximum 20 de ani. Creditele se acordă cu o dobândă egală cu cea acordată de Casa de Economii şi Consemnaţiuni la depunerile pe termen ale populaţiei, la care se adaugă o marjă de 5 puncte procentuale, şi se suportă:

a) 15%, de către beneficiarul creditului;

b) diferenţa, până la nivelul total al dobânzii, inclusiv marja de dobândă, de la bugetul de stat, în limita prevederilor aprobate anual cu această destinaţie în bugetul Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului. Casa de Economii şi Consemnaţiuni nu va percepe nici un comision pentru creditele acordate.

Creditele pentru construirea sau cumpărarea de locuinţe se acordă o singură dată persoanelor fizice cu cetăţenie română, care nu au deţinut şi nu au în proprietate o locuinţă. De aceste credite mai beneficiază, prin excepţie, persoanele calificate din agricultură, învăţământ, sănătate, administraţie publică şi culte, care îşi stabilesc domiciliul în mediul rural, precum şi cele care gospodăresc împreună cu familia în locuinţe care nu satisfac exigenţele minimale de suprafaţă, corespunzător numărului de persoane din familie, prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege.

La primirea creditului, beneficiarul trebuie să aibă constituit la Casa de Economii şi Consemnaţiuni un depozit reprezentând până la 10% din valoarea creditului solicitat.

La depozitul constituit, Casa de Economii şi Consemnaţiuni va bonifica o dobândă egală cu cea suportată direct de către beneficiar. Depozitul nu va fi restituit înainte de rambursarea integrală a creditului şi poate fi utilizat pentru restituirea ultimelor tranşe ale creditului, în limita cuantumului depozitului constituit.

Neplata, consecutiv, a 6 rate lunare de credit şi a dobânzii aferente atrage executarea silită asupra bunului dobândit. Bunul dobândit prin astfel de credite nu poate fi înstrăinat decât după restituirea creditului.

Modul de plată şi cuantumul subvenţiilor se stabilesc prin convenţie între Casa de Economii şi Consemnaţiuni şi Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, cu avizul Ministerului Finanţelor.

În execuţia bugetului de stat, Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului va repartiza Casei de Economii şi Consemnaţiuni, potrivit celor stabilite prin convenţie, sumele aferente subvenţiilor la dobândă pentru creditele acordate şi care urmează a fi acordate în anul respectiv.

CAPITOLUL III
Închirierea locuinţelor

Art. 21. – Închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale şi va cuprinde:

a) adresa locuinţei care face obiectul închirierii;

b) suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate şi în comun;

c) suprafaţa curţilor şi a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;

d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia şi modul de plată;

e) suma plătită în avans în contul chiriei;

f) locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor;

g) obligaţiile părţilor privind folosirea şi întreţinerea spaţiilor care fac obiectul contractului;

h) inventarul obiectelor şi al dotărilor aferente;

i) data intrării în vigoare şi durata;

j) condiţiile privind folosinţa exclusivă şi în comun a părţilor aflate în coproprietate;

k) persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;

l) alte clauze convenite între părţi.

Art. 22. – Sunt nule de drept orice clauze cuprinse în contractul de închiriere, care:

a) obligă chiriaşul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparaţie în sarcina proprietarului;

b) prevăd responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune;

c) impun chiriaşilor să facă asigurări de daune;

d) exonerează proprietarul de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;

e) autorizează pe proprietar să obţină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.

Art. 23. – În cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual.

Art. 24. – Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiţii:

a) la cererea chiriaşului, cu condiţia notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile;

b) la cererea proprietarului, atunci când:

– chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv;

– chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora;

– chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;

– chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale;

c) la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului.

Art. 25. – Evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile. Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Art. 26. – Chiriaşul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăţi locuinţa deţinută, numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal.

Beneficiarul contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva proprietarului şi nici asupra oricărui titlu de ocupare.

Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale teritoriale.

Art. 27. – În cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, după caz:

a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul;

b) în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, dacă au locuit împreună cu acesta;

c) în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.

În cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transferă prin hotărâre judecătorească. În lipsa persoanelor care pot solicita locuinţa, potrivit celor de mai sus, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului.

Art. 28. – Proprietarul are următoarele obligaţii:

a) să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă;

b) să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei;

c) să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);

d) să întreţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonice etc.).

Art. 29. – Chiriaşul are următoarele obligaţii:

a) să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii din folosinţa exclusivă;

b) să repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcţii, de instalaţii, obiectele şi dotările aferente;

c) să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile de folosinţă comună pe toată durata contractului de închiriere;

d) să predea proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la eliberarea acesteia.

Obligaţiile chiriaşului cu privire la întreţinerea şi repararea spaţiului închiriat se păstrează şi în cazul subînchirierii locuinţei.

Art. 30. – În cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care îi revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriaşi în contul proprietarului, reţinând contravaloarea acestora din chirie.

Chiriaşul va putea executa aceste lucrări, dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa normală a clădirii sau a locuinţei şi numai atunci când proprietarul, la sesizarea scrisă a chiriaşului, nu a luat măsuri de executare a lucrării, în termen de 30 de zile de la data sesizării.

Art. 31. – Chiria practicată pentru locuinţe va acoperi cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe teren, precum şi recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi.

Art. 32. – Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele aflate în proprietatea statului se stabileşte prin lege specială. Chiria maximă pentru aceste locuinţe se diferenţiază pe categorii de localităţi şi pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor şi a taxelor locale pentru terenuri.

Art. 33. – Titularii de contracte de închiriere pot face între ei schimb de locuinţe, cu avizul autorităţii care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinţei.

CAPITOLUL IV
Administrarea clădirilor de locuit

Art. 34. – Clădirile de locuit pot fi date de proprietar în administrarea unor persoane fizice sau juridice, asociaţii, servicii publice sau agenţi economici specializaţi, după caz. Obligaţiile celor care administrează sunt, în principal, următoarele:

a) gestionarea bunurilor şi a fondurilor băneşti;

b) angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare şi urmărirea realizării acestora, în vederea funcţionării corespunzătoare a clădirii;

c) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în comun;

d) reprezentarea intereselor proprietarului în raport cu autorităţile publice;

e) îndeplinirea oricăror alte obligaţii prevăzute de lege.

Art. 35. – În clădirile de locuit cu mai multe locuinţe, proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a locuinţei aflate în proprietate exclusivă şi a spaţiilor aflate în proprietate indiviză. În acest scop, proprietarii se vor constitui în asociaţii cu personalitate juridică.

Modul de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari se reglementează potrivit regulamentuluicadru cuprins în anexa nr. 2 la prezenta lege.

Art. 36. – În cazurile în care, în clădirile de locuinţe, unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică cu bună ştiinţă şi sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari sau chiriaşi, după caz, la solicitarea proprietarilor clădirilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanţa va hotărî măsurile pentru folosirea normală a imobilului.

Art. 37. – Chiriaşii clădirilor cu mai multe locuinţe se pot asocia, potrivit legii, în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice.

În acelaşi scop, în cazul neconstituirii asociaţiei, chiriaşii pot mandata un reprezentant.

CAPITOLUL V
Locuinţa socială

Art. 38. – Construcţiile de locuinţe sociale se pot realiza, în orice localitate, pe amplasamentele prevăzute în documentaţiile de urbanism şi în condiţiile prezentei legi. Constituirea fondului de locuinţe sociale se face prin realizarea de construcţii noi şi prin reabilitarea unor construcţii existente.

Consiliile locale controlează şi răspund de fondul de locuinţe sociale situate pe teritoriul unităţilor administrativteritoriale respective.

Art. 39. – Locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale.

Art. 40. – Locuinţele sociale se vor amplasa numai pe terenurile aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 11.

Art. 41. – Locuinţa socială se realizează cu respectarea suprafeţei utile şi a dotărilor stabilite în limita suprafeţei construite, potrivit anexei nr. 1 la prezenta lege.

Pentru locuinţele care se realizează prin reabilitarea construcţiilor existente se consideră obligatorii numai prevederile legate de dotarea minimă.

Art. 42. – Au acces la locuinţă socială, în vederea închirierii, familiile cu un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acordă ajutor social potrivit legii, majorat cu 10%.

Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, în funcţie de evoluţia situaţiei economice şi sociale, începând cu anul 1996.

Venitul net lunar pe familie se stabileşte pe baza declaraţiei de venit şi a actelor doveditoare, potrivit prevederilor legale.

Declaraţiile de venit, făcute cu nesinceritate, atrag răspunderea materială sau penală, după caz.

Art. 43. – Locuinţele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, în condiţiile prevederilor prezentului capitol, şi de ele pot beneficia, în ordinea de prioritate stabilită de consiliile locale, următoarele categorii de persoane: tinerii căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii şi văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată, şi ai Decretului-lege nr.118/1990, republicat, alte persoane sau familii îndreptăţite.

Art. 44. – Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o persoană împuternicită de acesta cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local, pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaraţiei de venituri şi a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale.

Nivelul chiriei nu va depăşi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenţa până la valoarea nominală a chiriei, calculată potrivit art. 31, va fi subvenţionată de la bugetul local al unităţii administrativteritoriale unde este situată locuinţa socială.

Art. 45. – Titularul contractului de închiriere este obligat să comunice primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar al familiei acestuia, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere.

În cazurile în care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administraţiei publice locale va opera modificarea chiriei şi a subvenţiei acordate, cuvenite proprietarului.

Art. 46. – Contractul de închiriere se poate rezilia:

a) în condiţiile prevăzute la art. 24 din prezenta lege;

b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.

Art. 47. – Locuinţele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vândute.

Art. 48. – Nu pot beneficia de locuinţe sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care:

a) deţin în proprietate o locuinţă;

b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;

c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;

d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă.

Art. 49. – Beneficiarii locuinţelor sociale nu au dreptul să subînchirieze, să transmită dreptul de locuire sau să schimbe destinaţia spaţiului închiriat, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere şi a suportării eventualelor daune aduse locuinţei şi clădirii, după caz.

Art. 50. – Finanţarea locuinţelor sociale se asigură din bugetele locale, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual, ale consiliilor locale, în care scop se instituie o subdiviziune de cheltuieli distinctă în aceste bugete.

Statul sprijină construcţia de locuinţe sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite anual cu această destinaţie în bugetul Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, prin legea bugetului de stat.

Persoanele fizice şi agenţii economici pot sprijini prin donaţii sau contribuţii construcţia de locuinţe sociale.

CAPITOLUL VI
Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie

Art. 51. – Fondul de locuinţe de serviciu se compune din:

a) locuinţe existente, care, potrivit prevederilor legale, rămân cu destinaţia de locuinţe de serviciu la data intrării în vigoare a prezentei legi;

b) locuinţe noi.

Condiţiile şi durata de închiriere vor fi stipulate în contractul de închiriere încheiat între părţile contractante, accesoriu la contractul de muncă.

Art. 52. – Locuinţele noi se finanţează, în condiţiile legii, din:

a) bugetul de stat şi bugetele locale, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu această destinaţie;

b) bugetele agenţilor economici, pentru salariaţii acestora.

Art. 53. – Locuinţele de serviciu finanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale se realizează cu respectarea suprafeţei utile şi a dotărilor, în limita suprafeţei construite pe apartament, potrivit anexei nr. 1.

Locuinţele de serviciu se vor amplasa după cum urmează:

a) pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, pentru locuinţele finanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale, cu asigurarea viabilizării terenurilor, potrivit prevederilor art. 12;

b) pe terenurile aparţinând agenţilor economici, pentru locuinţele şi lucrările de viabilizare a terenurilor, finanţate din bugetele acestora.

În situaţii deosebite, determinate de natura amplasamentului şi de caracterul zonei, cu aprobarea ordonatorilor de credite, locuinţele prevăzute la alin. 1 se pot construi cu suprafeţe majorate cu până la 20% faţă de cele prevăzute în anexa nr. 1, iar peste această limită, cu aprobarea Guvernului.

Locuinţele de serviciu realizate în condiţiile prezentei legi, finanţate din bugetul de stat şi din bugetele locale, pot fi vândute în condiţiile legii, cu aprobarea Guvernului, în situaţia în care activitatea care a generat realizarea locuinţelor respective s-a restrâns sau a încetat.

Art. 54. – Locuinţa de intervenţie urmează regimul locuinţei de serviciu.

Locuinţele de intervenţie se realizează o dată cu obiectivul de investiţie şi se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropiere.

Locuinţele de intervenţie nu pot fi vândute chiriaşilor.

CAPITOLUL VII
Locuinţa de necesitate

Art. 55. – Locuinţa de necesitate se finanţează şi se realizează în condiţiile stabilite pentru locuinţa socială. Locuinţa de necesitate se închiriază temporar persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile potrivit prevederilor art. 2 lit. f).

Contractul de închiriere se încheie de către primarul localităţii sau de către o persoană împuternicită de acesta, pe baza hotărârii consiliului local, până la înlăturarea efectelor care au făcut inutilizabile locuinţele.

Art. 56. – Consiliile locale pot declara, în cazuri de extremă urgenţă, drept locuinţe de necesitate, locuinţele libere aflate în fondul de locuinţe sociale.

CAPITOLUL VIII
Locuinţa de protocol

Art. 57. – Locuinţele de protocol sunt proprietate publică a statului.

Administrarea fondului locativ de protocol se face de către Regia Autonomă “Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, care asigură evidenţa, întreţinerea, repararea şi conservarea acestuia, precum şi încasarea chiriei.

Atribuirea, ocuparea şi folosirea locuinţelor de protocol se fac în condiţiile prezentei legi.

Art. 58. – Preşedintele României, preşedintele Senatului, preşedintele Camerei Deputaţilor şi primul-ministru beneficiază, în condiţiile prezentei legi, de câte o locuinţă de protocol, ca reşedinţă oficială.

Reşedinţele oficiale ale persoanelor prevăzute la alin. 1 se atribuie de către Guvern şi sunt puse la dispoziţia lor, împreună cu dotările aferente, pe întreaga perioadă a exercitării funcţiei, de către Regia Autonomă “Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”.

Lista imobilelor cu destinaţie de reşedinţă oficială, precum şi a celorlalte locuinţe de protocol, şi condiţiile pe care acestea trebuie să le îndeplinească se stabilesc prin hotărâre a Guvernului.

Art. 59. – Pot beneficia de locuinţă de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcţii publice: vicepreşedinţi ai Senatului şi ai Camerei Deputaţilor, miniştri de stat, miniştrii şi asimilaţii acestora, precum şi preşedintele Curţii Supreme de Justiţie, preşedintele Curţii Constituţionale, preşedintele Curţii de Conturi, preşedintele Consiliului Legislativ şi avocatul poporului, pe durata exercitării funcţiei sau a mandatului.

Pentru persoanele prevăzute la alin. 1, atribuirea locuinţei de protocol se face prin decizie a primului-ministru şi se pune la dispoziţia lor de către Regia Autonomă “Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”. Atribuirea locuinţelor de protocol se poate face numai dacă persoanele prevăzute la alin. 1 nu deţin, în localitatea în care îşi desfăşoară activitatea, o altă locuinţă care să corespundă condiţiilor stabilite potrivit art. 58 alin. 3.

Art. 60. – Pentru reşedinţele oficiale, Regia Autonomă “Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” va încheia contracte de închiriere cu serviciile de specialitate ale instituţiilor în care îşi desfăşoară activitatea persoanele beneficiare.

Pentru locuinţele de protocol, contractele de închiriere se încheie de către Regia Autonomă “Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” cu beneficiarii direcţi, care, pe această bază, vor putea ocupa locuinţa respectivă împreună cu membrii familiei.

Contractul de închiriere a locuinţelor de protocol şi a celor cu destinaţie de reşedinţă oficială încetează de drept în termen de 60 de zile de la data eliberării din funcţie a beneficiarului.

Atribuirea, în condiţiile prezentei legi, a unei reşedinţe oficiale, respectiv a unei locuinţe de protocol, nu afectează drepturile locative deţinute de persoanele prevăzute la art. 58 şi 59.

CAPITOLUL IX
Dispoziţii tranzitorii şi finale

Art. 61. – Orice litigiu în legătură cu aplicarea prevederilor prezentei legi se soluţionează de către instanţele judecătoreşti.

Art. 62. – Prevederile Ordonanţei Guvernului nr.19/1994 privind stimularea investiţiilor pentru realizarea unor lucrări publice şi construcţii de locuinţe, aprobată şi modificată prin Legea nr. 82/1995, se aplică în continuare până la terminarea locuinţelor începute.

De drepturile prevăzute în Ordonanţa Guvernului nr.19/1994 vor beneficia, de la data intrării în vigoare a legii, şi tinerii căsătoriţi care au, fiecare, vârsta până la 35 de ani, împliniţi până la finele anului calendaristic în care are loc contractarea.

După finalizarea blocurilor de locuinţe, sursele de constituire a depozitului special, potrivit prevederilor Ordonanţei Guvernului nr.19/1994 şi ale normelor metodologice, se preiau ca venituri la depozitul special constituit în conformitate cu prevederile art. 9.

Art. 63. – În termen de 60 de zile de la data introducerii sistemului de determinare şi impozitare a venitului global pentru persoane fizice, Guvernul va reglementa facilităţile prevăzute la cap. II din prezenta lege, de care să poată beneficia şi persoanele fizice care investesc în construcţia de locuinţe şi pentru punerea în siguranţă a locuinţelor avariate de seisme.

Persoanele juridice române care investesc din profit pentru lucrările prevăzute la art. 5, 6 şi 12, separat sau cumulativ, beneficiază de scutirea de impozit pe profitul investit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Art. 64. – Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie situate în clădiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociaţiei de proprietari. În vederea efectuării acestei schimbări, este necesar avizul favorabil al proprietarilor şi, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuinţele cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

Art. 65. – Construirea caselor de vacanţă se autorizează, la cererea persoanelor fizice şi a agenţilor economici, numai pe terenurile aflate în proprietatea acestora sau concesionate în condiţiile legii, în zonele stabilite prin documentaţiile de urbanism şi amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.

Art. 66. – Plata chiriei pentru reşedinţele oficiale se face din bugetele Preşedinţiei României, Senatului, Camerei Deputaţilor şi Secretariatului General al Guvernului, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual.

Art. 67. – Guvernul răspunde de aplicarea unitară, pe întreg teritoriul ţării, a politicii de dezvoltare a construcţiei de locuinţe.

Programul de dezvoltare a construcţiei de locuinţe se elaborează de Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, pe baza fundamentării organelor administraţiei publice centrale interesate, a consiliilor judeţene şi locale, în acord cu documentaţiile de urbanism şi amenajare a teritoriului, aprobate conform legii.

Art. 68. – Pentru aducerea la îndeplinire a dispoziţiilor prezentei legi, Guvernul va adopta norme metodologice de aplicare.

Art. 69. – În termen de 24 de luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, proprietarii din clădirile cu mai multe locuinţe în proprietate privată sau mixtă se vor constitui în asociaţii de proprietari, în conformitate cu Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2, care face parte integrantă din prezenta lege. Până la înfiinţarea şi funcţionarea birourilor de carte funciară, înregistrarea proprietăţii în vederea constituirii asociaţiilor de proprietari se face în registrele de publicitate aflate în vigoare la birourile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare din judecătorii.

Până la data dobândirii personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari, asociaţiile de locatari îşi desfăşoară activitatea pe baza Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei locatarilor.

Art. 70.Decretul Consiliului de Stat nr.387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei locatarilor, publicat în Buletinul Oficial, Partea I, nr. 116 din 16 noiembrie 1977, se abrogă după 24 de luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi.

Art. 71. – Persoanele care beneficiază de drepturi mai favorabile decât cele prevăzute în prezenta lege, consacrate prin legi speciale, care se referă, printre altele, la materia raporturilor juridice locative şi a celor conexe acestora, se bucură în continuare de aplicarea drepturilor mai favorabile.

Art. 72. – Dispoziţiile prezentei legi privind închirierea locuinţelor se completează cu dispoziţiile Codului civil privind contractul de locaţiune.

Art. 73. – La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă:

  • Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi, cu excepţia cap. 4 şi a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeaşi lege, exclusiv dispoziţiile referitoare la suprafeţele locative proprietate personală;
  • H.C.M. nr.860/1973 pentru stabilirea măsurilor de executare a Legii nr. 5/1973, în ceea ce priveşte închirierea de locuinţe;
  • Decretul Consiliului de Stat nr.256/1984 privind îmbunătăţirea regimului de construire a locuinţelor şi modificarea unor reglementări referitoare la stabilirea preţurilor limită ale locuinţelor care se construiesc din fondurile statului, a preţurilor de contractare ale locuinţelor proprietate personală şi a preţurilor de vânzare ale locuinţelor din fondul locativ de stat, cu excepţia art. III şi a anexelor nr. 3 şi 4;
  • Decretul Consiliului de Stat nr.68/1975 privind îmbunătăţirea regimului de construire a locuinţelor din fondurile statului sau din fondurile populaţiei cu sprijinul statului în credite şi execuţie;
  • art. 12 alin. 1 lit. a) şi alin. 2, art. 21-25 şi art. 35 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor;
  • orice alte dispoziţii contrare prevederilor prezentei legi.

ANEXA Nr. 1

EXIGENŢE MINIMALE
pentru locuinţe

A. Cerinţe minimale:

– acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie;

– spaţiu pentru odihnă;

– spaţiu pentru prepararea hranei;

– grup sanitar;

– acces la energia electrică şi apa potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere.

B. Suprafeţe minimale

———————————————————————————————————-Persoane/  Camere/  Cameră   Dormi-   Loc de     Bucătărie   Încăperi   Spaţii de   Suprafaţa   Suprafaţafamilie   locuinţă   de zi   toare   luat masa               sanitare   depozitare    utilă     construită———————————————————————————————————-nr.        nr.       m2      m2        m2          m2         m2          m2          m2           m2———————————————————————————————————-1           1      18,00     –        2,50        5,00       4,50        2,00        37,00       58,002           2      18,00   12,00      3,00        5,00       4,50        2,00        52,00       81,003           3      18,00   22,00      3,00        5,50       6,50        2,50        66,00      102,004           3      19,00   24,00      3,50        5,50       6,50        3,50        74,00      115,005           4      20,00   34,00      3,50        6,00       7,50        4,00        87,00      135,006           4      21,00   36,00      4,50        6,00       7,50        4,50        93,00      144,007           5      22,00   46,00      5,00        6,50       9,00        5,00       107,00      166,008           5      22,00   48,00      6,00        6,50       9,00        5,50       110,00      171,00———————————————————————————————————-

NOTĂ:

  • Suprafaţa camerei de zi de la locuinţa cu o cameră include spaţiul pentru dormit.
  • Locul de luat masa poate fi înglobat în bucătărie sau în camera de zi.
  • Înălţimea liberă minimă a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu excepţia mansardelor, supantelor şi nişelor, la care se va asigura un volum minim de 15 m3 de persoană.
  • Suprafaţa locuibilă este suprafaţa desfăşurată a încăperilor de locuit. Ea cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.
  • Suprafaţa utilă este suprafaţa desfăşurată, mai puţin suprafaţa aferentă pereţilor.
  • Suprafaţa utilă a locuinţei este suma tuturor suprafeţelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duş, bucătărie, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei. Nu se cuprind: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile golurilor de uşi, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nişele de radiatoare, precum şi suprafaţele ocupate de sobe şi cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă şi cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuinţelor duplex, rampa, mai puţin palierele, nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.
  • Suprafaţa construită pe locuinţă, prevăzută în tabelul B, este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafaţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.
  • Suprafaţa încăperii sanitare principale din locuinţă va permite accesul la cada de baie al persoanelor imobilizate în scaun cu rotile.
  • Încăperea sanitară se include în locuinţă, în cazul în care pot fi asigurate alimentarea cu apă şi canalizarea.
  • Lăţimea minimă de circulaţie a coridoarelor şi a vestibulului din interiorul locuinţei va fi de 120 cm.
  • În funcţie de amplasamentul construcţiei, suprafeţele construite pot avea abateri în limitele de +-10%.
  • Numărul de persoane pe locuinţă se utilizează la repartizarea locuinţelor sociale, de intervenţie, de serviciu şi de necesitate.

C. Încăperi sanitare

————————————————-Număr de camere/locuinţă        1   2   3   4   5————————————————-Baie                            1   1   1   1   2Duş                             –   –   –   1   -WC                              –   –   1   –   ————————————————–

D. Dotarea minimă a încăperilor sanitare

——————————————-Baie     Duş     WC——————————————-Cadă de baie           1        –       -Vas WC                 1        1       1Lavoar mare            1        –       -mic             –        1       1Cuvă pentru duş        –        1       -Etajeră mare           1        –       -mică           –        1       1Oglindă mare           1        –       -mică           –        1       1Portprosop             1        1       1Portsăpun              1        1       1Porthârtie             1        1       1Cuier                  1        1       -Sifon pardoseală       1        1       ——————————————–

NOTĂ:

  • În baie se va prevedea spaţiul pentru maşina de spălat rufe.
  • Încăperile sanitare vor fi ventilate direct sau prin coş de ventilaţie.

E. Dotarea minimă a bucătăriei

————————————————-Nr. de camere/locuinţă           1-2   3   4   5————————————————-Spălător cu cuvă şi picurător     1    1   1   1————————————————-

NOTĂ:

  • În bucătărie se vor prevedea: coş de ventilaţie, spaţiu pentru frigider şi pentru masa de lucru.

F. Dotarea minimă cu instalaţii electrice

———————————————————————–Dormitor   Cameră de zi   Bucătărie   Baie   Duş   WC———————————————————————–Loc de lampă       1              1           –          –     –     -Aplică             –              –           1          1     1     1Comutator          1              1           –          –     –     -Întrerupător       –              –           1          1     1     1Priză              2              3           1          –     –     -Priză cu contactde protecţie       –              –           1          1     –     ————————————————————————

NOTĂ:

  • Se vor prevedea întrerupătoare şi aplice pentru fiecare spaţiu de depozitare şi spaţiu de circulaţie.
  • Priza cu contact de protecţie, instalată pentru baie, se montează în exteriorul încăperii.
  • Fiecare locuinţă va fi prevăzută cu instalaţie de sonerie.
  • În clădiri cu mai multe locuinţe se vor prevedea instalaţii şi prize pentru antena colectivă şi telefon.
  • Pentru locuinţele situate în mediul rural, dotările minime privind încăperile sanitare şi bucătăria se vor putea realiza pe parcursul existenţei construcţiei, în corelare cu racordarea locuinţei la reţelele de utilitate publică sau la sistemul propriu de alimentare cu apă şi evacuare controlată a apelor uzate.

G. Spaţii şi instalaţii de folosinţă comună pentru clădiri cu mai multe locuinţe

  • Instalaţii de prevenire şi stingere a incendiilor, precum şi ascensor conform normelor în vigoare.
  • Spaţii pentru biciclete, cărucioare şi pentru uscarea rufelor.
  • Spaţii destinate colectării, depozitării şi evacuării deşeurilor menajere.
  • Spaţii pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, în situaţiile în care nu se pot asigura încălzirea centrală şi/sau gaze la bucătărie.
  • Rampă de acces pentru persoanele imobilizate în scaun cu rotile.

ANEXA Nr. 2

REGULAMENTUL-CADRU
al asociaţiilor de proprietari

CAPITOLUL I
Dispoziţii generale, definiţii

Art. 1. – Prezentul regulament-cadru stabileşte modul de înfiinţare şi de funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a unor clădiri aflate în proprietate.

Art. 2. – Regulamentul-cadru se aplică tuturor clădirilor cu mai multe apartamente în proprietate privată sau mixtă, inclusiv în cazul celor având spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Art. 3. – Termenii utilizaţi în prezentul regulament au următorul înţeles:

a) Prin bloc de locuinţe – clădire – condominiu se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi au altă destinaţie decât aceea de locuinţă, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză.

Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză de proprietate comună revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separată de proprietatea asupra apartamentelor.

b) Prin spaţiu, respectiv apartament, se înţelege o parte dintr-o clădire destinată locuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară.

Cu excepţia unor situaţii pentru care există alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuinţe/condominiu trebuie considerate în acelaşi mod ca şi drepturile de proprietate asupra altor proprietăţi imobiliare.

c) Prin proprietate comună se înţelege toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea clădire.

Proprietatea comună este indivizibilă şi este deţinută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.

Proprietatea comună include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţă comună, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele.

Proprietatea comună include instalaţii ale clădirii aflate în folosinţă comună cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcţiei sau cu care a fost dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene, instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apă, sisteme de încălzire şi conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comună până la punctele de distribuţie din apartamentele individuale.

d) Prin cotă-parte se înţelege cota de proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuală, din proprietatea comună, şi este înscrisă în actul de proprietate.

În situaţia în care cotele-părţi nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafaţa locativă a fiecărui apartament şi totalul suprafeţelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.

e) Prin fondatori se înţelege orice persoană juridică, inclusiv statul, o instituţie a administraţiei publice locale, o persoană sau un grup de persoane care acţionează împreună, care sau în numele căreia se înfiinţează un condominiu şi care prin vânzare sau orice altă formă de transfer oferă spaţii, respectiv apartamente într-un bloc de locuinţe pentru proprietarii individuali.

f) Prin proprietar al spaţiului, respectiv al apartamentului, se înţelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spaţiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuinţe/condominiu.

g) Prin asociaţie de proprietari se înţelege organizaţia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

h) Prin acord de asociere se înţelege actul care consfinţeşte hotărârea proprietarilor de a se asocia, după înregistrarea proprietăţii în Cartea funciară.

i) Prin cheltuieli comune se înţelege cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei, care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă.

CAPITOLUL II
Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de proprietari

Art. 4. – Asociaţia de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocată în termen de 60 de zile de la data la care întreaga clădire a fost înregistrată în Cartea funciară.

Membrii asociaţiei vor fi toţi proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atât timp cât aceştia continuă să deţină unul sau mai multe apartamente din clădire.

Art. 5. – Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în momentul înregistrării la judecătoria pe raza căreia se află clădirea pentru care s-a constituit asociaţia, potrivit regulilor privind persoanele juridice.

În cazul clădirilor cu mai puţin de 20 de proprietari asociaţi, asociaţia se poate constitui pe grupe de clădiri învecinate, reunind, de regulă, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodărirea proprietăţii.

Art. 6. – Judecătoria se pronunţă asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire şi a statutului asociaţiei de proprietari.

Statutul asociaţiei de proprietari se întocmeşte în baza prezentei legi şi a prezentului regulament-cadru al asociaţiilor de proprietari.

Art. 7. – Asociaţiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr.61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociaţii de proprietari, potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.

CAPITOLUL III
Acordul de asociere

Art. 8. – Acordul de asociere trebuie să conţină:

a) adresa proprietăţii;

b) numele şi prenumele proprietarilor unităţilor locative;

c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, terenul aferent clădirii. Descrierea trebuie să fie suficientă din punct de vedere juridic pentru înregistrarea în Cartea funciară de la biroul de înregistrare a proprietăţilor imobiliare;

d) planşe sau schiţe, în măsură să asigure o bună identificare, prin localizare şi suprafaţă, a fiecărui spaţiu, respectiv apartament, din structura clădirii;

e) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;

f) cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comună.

Art. 9. – La întrunirea constitutivă a asociaţiei de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor.

Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoştinţe de specialitate şi experienţă în domeniile economic, financiar şi juridic.

Asociaţia de proprietari poate delega atribuţiile comisiei de cenzori, de control financiar şi contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi.

Candidatul care va obţine cel mai mare număr de voturi va deveni preşedintele asociaţiei de proprietari.

Art. 10. – Stabilirea cotelor-părţi din veniturile şi cheltuielile comune se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comună aferentă fiecărui apartament.

Art. 11. – În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Art. 12. – Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puţin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Orice amendare sau modificare trebuie să fie înregistrată la judecătoria pe raza căreia se află clădirea.

Art. 13. – În cazul în care apartamentele, respectiv spaţiile, pot fi adăugate sau retrase din asociaţie, acordul de asociere trebuie să stabilească formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rămase în asociaţie.

CAPITOLUL IV
Drepturile şi îndatoririle proprietarilor de apartamente

Art. 14. – Proprietarul unui apartament este obligat să menţină apartamentul în stare bună, pe propria sa cheltuială. Nici un proprietar nu poate încălca sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală.

Art. 15. – Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul său al unui reprezentant al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepţie cazurile de urgenţă când nu este necesar nici un preaviz.

Art. 16. – Administrarea, întreţinerea şi reparaţiile proprietăţii comune cad în sarcina asociaţiei, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune. Asociaţia de proprietari poate angaja alte persoane sau poate încheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Art. 17. – Asociaţia de proprietari, cu întrunirea majorităţii voturilor, poate întreprinde măsuri vizând îmbunătăţirea confortului şi a eficienţei clădirii. Instalaţiile mai importante ca: boilere cu apă caldă, încălzire centrală, rezervoare de apă, ascensoare, alte dotări de amploare similare pot fi schimbate de asociaţie numai cu aprobarea a cel puţin două treimi din numărul voturilor proprietarilor. Persoanele fizice sau juridice, proprietari de locuinţe în clădiri afectate de seisme, sunt obligate să ia măsuri pentru consolidarea acestora, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.

Art. 18. – Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări apartamentului său, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor apartamente. Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune, fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.

Art. 19. – Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari. Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comună, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Art. 20. – Dacă proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricăciunile sau să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

CAPITOLUL V
Organizarea şi funcţionarea asociaţiei de proprietari

Art. 21. – După prima întrunire organizatorică, de constituire a asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o dată pe an o adunare generală a membrilor asociaţiei.

Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari.

Întrunirile speciale ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentând cel puţin 20% din cotele de proprietate.

Toţi proprietarii trebuie anunţaţi asupra oricărei întruniri a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Art. 22. – Asociaţia de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puţin două treimi din numărul membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant.

Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendată şi reconvocată.

La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenţi.

Art. 23. – Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele:

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cotaparte din proprietatea comună;

b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;

d) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv.

Deciziile asociaţiei de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentând majoritatea simplă din totalitatea voturilor obţinute.

Art. 24. – Asociaţia de proprietari îndeplineşte următoarele atribuţii:

a) adoptă şi amendează bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; încasează cotele obişnuite şi speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente şi de la proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă;

b) angajează şi suspendă din funcţie pe cel care administrează proprietatea sau pe ceilalţi funcţionari sau angajaţi, în vederea administrării şi bunei funcţionări a clădirii; personalul necesar bunei gospodăriri a părţilor şi a instalaţiilor de folosinţă comună ale clădirilor poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă, conform celor stabilite prin negociere;

c) iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clădire;

d) încheie contracte şi îşi asumă obligaţii în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de clădire;

e) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietăţii comune;

f) impune penalizări pentru întârzierea plăţii cotelor de întreţinere;

g) adoptă sau amendează deciziile, regulile şi regulamentele;

h) completează la zi cartea tehnică a construcţiei;

i) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata ei;

j) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente.

Art. 25. – Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere sau este de natură să producă daune considerabile intereselor unei minorităţi a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţionarea în justiţie nu trebuie să întrerupă executarea deciziei decât în cazul în care instanţa hotărăşte suspendarea deciziei respective.

CAPITOLUL VI
Comitetul executiv

Art. 26. – Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii.

Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Art. 27. – Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor şi îşi asumă obligaţii în numele asociaţiei. El reprezintă asociaţia de proprietari împotriva unui terţ, inclusiv în acţiunile judecătoreşti iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar de apartament care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar de apartament care contestă o decizie a asociaţiei de proprietari.

CAPITOLUL VII
Cheltuieli comune; încasarea cotelor de întreţinere

Art. 28. – Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.

Înainte de începutul următorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregăti şi va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreţinere şi funcţionare a proprietăţii comune.

Dacă membrii asociaţiei de proprietari sunt de acord, se aprobă şi un fond pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregăti şi va prezenta adunării generale suma necesară pentru alimentarea acestui fond.

Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunării generale a asociaţiei de proprietari. Asociaţia de proprietari îşi va putea deschide cont la oricare unitate bancară sau filială C.E.C.

Art. 29. – Toţi proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.

Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generală.

Art. 30. – Cu aprobarea dată prin votul a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari, poate fi percepută o sumă specială, în afara cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinată achitării cheltuielilor comune neprevăzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plăti la termenele stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Art. 31. – Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, şi a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.

Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Acţiunea este scutită de taxă de timbru.

Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.

OUG nr. 210/2008, ordonanta de urgenta pentru completarea Legii locuintei nr. 114/1996

[Materialul de fata a fost preluat din Indaco Legenet legenet.indaco.ro]

Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 835 din 11/12/2008

Situatia extraordinara, prevazuta la art. 115 alin. (4) din Constitutia Romaniei, republicata, se motiveaza prin necesitatea urgenta de adaptare la conditiile socioeconomice existente a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, cu privire la definirea extinsa a condominiilor, in vederea constituirii legale a asociatiilor de proprietari din condominii.
Avand in vedere ca exista foarte multi proprietari din ansamblurile rezidentiale nou-construite care nu se pot constitui in asociatii de proprietari, deoarece instantele nu le recunosc acest drept pe baza prevederilor legale in vigoare, acestea fiind neclare si impiedicand, in practica, recunoasterea asociatiilor de proprietari din alte forme de condominii,
luand in considerare faptul ca neadoptarea in regim de urgenta a prezentei reglementari conduce la imposibilitatea constituirii asociatiilor de proprietari din anumite condominii/ansambluri rezidentiale, fapt ce duce la imposibilitatea de a se incheia contracte pentru utilitati in ansamblurile rezidentiale respective, si tinand cont ca multi proprietari vor fi lasati fara caldura, electricitate si apa in anotimpul rece,
in temeiul art. 115 alin. (4) din Constitutia Romaniei, republicata,

Guvernul Romaniei adopta prezenta ordonanta de urgenta.

Articol unic
Legea locuintei nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificarile si completarile ulterioare, se completeaza dupa cum urmeaza:
1. La articolul 2, dupa litera h) se introduc doua noi litere, literele i) si j), cu urmatorul cuprins:
“i) Condominiu
Imobilul format din teren cu una sau mai multe constructii, din care unele proprietati sunt comune, iar restul sunt proprietati individuale, pentru care se intocmesc o carte funciara colectiva si cate o carte funciara individuala pentru fiecare unitate individuala aflata in proprietate exclusiva, care poate fi reprezentata de locuinte si spatii cu alta destinatie, dupa caz. Constituie condominiu:
– un corp de cladire sau un tronson cu una sau mai multe scari din cadrul cladirii de locuit multietajate, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna;
– un ansamblu rezidential format din locuinte individuale, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati individuale.
j) Unitate individuala
Unitate functionala, componenta a unui condominiu, formata din una sau mai multe camere de locuit situate la acelasi nivel al cladirii sau la niveluri diferite, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, avand acces direct si intrare separata, si care a fost construita sau transformata in scopul de a fi folosita, de regula, de o singura gospodarie, pentru satisfacerea cerintelor de locuit. In cazul in care accesul la locuinta individuala sau la condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta se va asigura printr-o cale de acces sau servitute de trecere, mentionate obligatoriu in actele juridice si inscrise in cartea funciara.”
2. La articolul 5, dupa alineatul 4 se introduc doua noi alineate, alineatele 5 si 6, cu urmatorul cuprins:
“Constructiile de locuinte se pot amplasa, dupa caz, pe terenuri apartinand persoanelor fizice, persoanelor juridice, pe terenuri apartinand domeniului public sau privat al statului si/sau al unitatilor administrativ-teritoriale, identificate printr-un singur numar cadastral si numar de carte funciara, in conditiile legii.
Beneficiarul/investitorul trebuie sa detina si sa probeze un drept real asupra terenului destinat amplasarii constructiilor de locuinte, cu actele de proprietate si extrasul de carte funciara pentru informare.”
3. Dupa articolul 10 se introduce un nou articol, articolul 101, cu urmatorul cuprins:
“Art. 101. – Locuintele si unitatile individuale pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Dreptul de proprietate comuna, fortata si perpetua asupra partilor comune ale unui imobil se valorifica numai impreuna cu dreptul de proprietate exclusiva care poarta asupra acestuia sau a unei parti determinate din acesta.
Dovada dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate si a extrasului de carte funciara pentru informare.”
4. Dupa articolul 35 se introduce un nou articol, articolul 351, cu urmatorul cuprins:
“Art. 351. – Proprietarii din condominii se pot asocia in conditiile legii.”
5. Dupa articolul 65 se introduce un nou articol, articolul 651, cu urmatorul cuprins:
“Art. 651. – Terenurile cu sau fara constructii care fac obiectul prezentei legi se identifica prin numar cadastral si numar de carte funciara, dupa caz.”
6. La anexa nr. 1 “Exigente minimale pentru locuinte”, litera A se completeaza cu o noua liniuta cu urmatorul cuprins:
“- Suprafata construita desfasurata este suma suprafetelor sectiunilor orizontale ale tuturor nivelurilor locuintei, delimitate de conturul exterior al peretilor exteriori, inclusiv al peretilor balcoanelor si al logiilor.”

ORDIN Nr. 139/N din 11 noiembrie 1997 pentru aprobarea Precizarilor privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de proprietari – aparut in M. O. 338b

Pentru a veni in intampinarea tuturor celor implicati in procesul de constituire si functionare a asociatiilor de proprietari care se vor constitui ca urmare a aplicarii Legii locuintei nr. 114/1996, cu modificarile ulterioare;

in baza Hotararii Guvernului nr. 507/1997 pentru modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 456/1994 privind organizarea si functionarea Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului,

ministrul lucrarilor publice si amenajarii teritoriului emite urmatorul ordin:

1. Se aproba Precizarile privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

2. Asociatiile de locatari vor lua masuri pentru punerea in aplicare a precizarilor si pentru transformarea asociatiilor respective sau a unei parti dintre acestea in asociatii de roprietari.

3. Prezentul ordin se publica in Monitorul Oficial al Romaniei, prin grija Directiei lucrari publice si locuinte, si intra in vigoare la data publicarii lui.

Ministrul lucrarilor publice si amenajarii teritoriului,

Nicolae Noica

PRECIZARI

privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Avantajele asociatiilor de proprietari

Asociatia de locatari reprezinta forma de asociere a proprietarilor unui condominiu.

Prin condominiu in sensul definit de Legea locuintei nr. 114/1996, cu modificarile ulterioare, se intelege, de regula o cladire sau un bloc de locuinte din care unele parti pot avea alta destinatie decat aceea de locuinta, alte parti reprezinta apartamentele, iar retul consituie proprietatea comuna indiviza, aferenta in cota-parte fiecareia dintre proprietatile enumerate si de care nu pote fi separata.

Nu se exclude insa posibilitatea creirii unei asociatii de proprietari in cladirile in care toate proprietatile individuale sau in marea lor majoritate sunt spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (spe exemplu, cladiri de birouri).

In contextul celor de mai sus in marea mjoritate a cazurilor, asociatia de proprietari se constituie pe o cladire, dar sunt si cazuri in care:

asociatia de proprietari se poate constitui pe o scara sau pe un tronson de cladie la care in proprietatea comuna asa cum este ea definita mai sus nu sunt cuprinse cote-parti de proprietate aferente proprietatilor individuale din celelalte scari sau tronsoane ale cladirii (terasa, elemente de structura, instalatii, echipamente, folosinta terenului aferent constructiei, curti, gradini etc.);

conform situatiilor exceptate de lege, asociatia de proprietari se poate constitui pe mai multe cladiri invecinate, legate de un interes comun (centrala termica de bloc, gradini, anexe gospodaresti etc.) si numai daca in fiecare dintre aceste cladiri sunt mai mult de doi proprietari si mai putin de 20.

Aceasta asociere are ca scop administrarea cladirii in mod eficient si controlat de catre membrii asociatiei de proprietari

Asociatia de proprietari se infiinteaza pe baza unui acord de asociere si a unui statut la care consimt proprietarii apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din clidire Asocitia de proprietari devine persoana juridica cu caracter nonprofit, prin sentinta judecatoreasca.

Asociatia de proprietari este persoana juridica nonprofit avand in vedere ca banii din fondul de dezvoltare, cei proveniti din dobanzile de la societatile bancare sau din alte surse nu se impart membrilor asociatiei, ci se folosesc numai pentru imbunatatirea sau pentru repararea proprietatii comune, in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor.

Avantajele care decurg din infiintarea unei asociatii de proprietari sunt urmatoarele:

1. Asociatia de proprietari, actioneaza ca persoana juridica cu toate drepturile si responsabilitatile ce decurg din aceasta calitate

Asociatia de proprietari incheie direct contractele cu furnizorii de servicii publice apa potabila, agent termi si apa calda, gaze, energie electrica, salubritate (agentii economici prestatori de servicii)

Asociatia de proprietari poate incheia contracte cu prestatori particulari de servicii (instalatori, electricieni, gradinari, zidari, mecanici lucratori pentru servicii de dezinsectie, deratizare, igienizare) prin intermediul agentilor economici la care acestia lucreaza sau prin contract individual de prestari de servicii.

La contractarea serviciilor cu furnizorii, asociatia de proprietari este parte contractanta, cu obligatii si drepturi, si poate impune clauze contactuale care sa o avantajeze.

Asociatia de proprietari poate actiona in justitie pe proprietarii rau-platnici sau pe cei care au incalcat drepturile celorlalalti proprietari, prevazute in regulamentele asociatiei de proprietari.

In functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, asociatia de proprietari poate stabili incasarea unor penalitati, aplicate proprietarilor care nu-si respecta obligatiile de plata a cotei de cheltuieli de intretinere si/sau a cotelor de contributie pentru repararea sau imbunatatirea bunurilor din proprietate.

2 Proprietarii decid prioritatea executarii lucrarilor care le afecteaza cladirea, cine si in ce conditii le realizeaza

Asociatia de proprietari detine documentele tehnice ale imobilului (cartea tehnica, expertizele tehnice etc ), iar adunarea generala a proprietarilor are urmatoarele atributii

aproba planul anual de reparatii si lucrari de intretinere;

programeaza reparatiile capitale (in functie de situatia financiara de la inceput de an si de ugenta reparatiilor);

stabileste planul lucrarilor de investitii si imbunatatiri ale cladirii (amenajarea boxelor in subsoluri, asanarea subsolurilor, deratizarea, zugravitul scarilor, amenajarea uscatoriilor, repararea terasei sau a acoperisului etc.);

hotaraste contractarea lucrarilor cu personal de specialitate, dupa analiza ofertelor;

efectueaza controlul indeplinirii clauzelor contractuale privind prestarile sau furnizarile de sevicii.

3. Membrii asociatiei de proprietari detin controlul asupra situatiei financiare a acesteia, avand in vedere ca:

hotarasc prin vot prioritatile asociatiei de proprietari;

pot veni cu propuneri si initiative pentru imbunatatirea protrietatii;

decid prin vot bugetul asociatiei de proprietari;

pot controla in orice moment situatia financiara;

pot propune investitii sau cheltuieli benefice pentru asociatia de proprietari;

primesc un raport financiar trimestrial;

cunosc regulile de plata si pot programa plata intretinerii.

Aceste avantaje pledeaza pentru administrarea proprietatilor imobiliare care au cota-parte in proprietate indivizaprin asociatii de proprietari, avand in vedere ca:

proprietarii trebuie sa-si exercite drepturile si sa-si asume responsabilitatile cu privire la proprietatea pe care o detin in comun;

proprietarii trebuie sa traiasca in conditii civilizate, in curatenie si in confort, daca se implica in intretinerea si in mentinerea calitatii proprietatii pe care o detin;

proprietarii doresc sa aiba apa si caldura, atat timp cat isi achita regulat cotele de intretinere;

fiecare proprietar dintr-un imobil este raspunzator pentru modul in care este intretinuta cladirea si imprejurimile acesteia;

fiecare proprietar are dreptul si trebuie sa fie informat asupra modului in care se folosesc banii asociatiei de proprietari la care are cota-parte de contributie;

prestatorii de servicii (termoficare, apa; agentii economici de salubritate, gaz, energie electrica etc) prefera sa aiba contracte cu persoane juridice care sunt raspunzatoare in fata legii pentru actiunile lor;

asociatia de proprietari, fiind constituita, de principiu, pe o cladire, nu preia si datoriile unor proprietari rau-platnici, aflati in alte cladiri, cu care nu are nici o legatura, si, nu in ultimul rand, pentru ca este mai usor de administrat o unitate mica, o singura cladire, decat una constituita din mai multe cladiri.

Etapele constituirii unei asociatii de proprietari

1. Inntrunirea proprietarilor pentru stabilirea actiunilor necesare constituirii asociatiei de proprietari

Pemergator datei de organizare si de desfasurare a unei adunari generale de constituire a asociatiei de proprietari se va organiza o intrunie a tuturor proprietarilor, in care se va discuta si se va vota infiintarea asociatiei de proprietari Intrunirea proprietarilor se poate realiza astfel: a) pentru proprietarii din cladirile in care nu exista asociatii de locatari, prin constituirea unui grup de initiativa, care sa convoace pe toti proprietarii din cladire, persoane fizice sau juridice. Uzual, acest grup se poate constitui si prin participarea celor care, in numele proprietarilor au participat la receptia partilor comune ale cladirii. b) pentru asociatiile de locatari, comitetul executiv al acestora poate convoca o adunare generala extraordinara in care sa se hotarasca aspra transformarii asociatiei respective sau a unei parti din aceasta in asociatie de proprietari. In cadrul primei intruniri a proprietarilor este necesar sa se stabileasca:

cine intocmeste statutul in cazul in care se hotaraste sa se apeleze la persoane fizice sau juridice de specialitate, se stbileste si se aproba reprezentantul proprietarilor care va urmari achizitionarea acestor servicii, costurile etc.;

cine intocmeste acordul de asociere in forma scrisa;

modalitatea de inregistrare a proprietatii asupra imobilului (individual sau prin procura data unui reprezentant necesitatea unor notificari care se vor adresa proprietarilor de apartamente sau ai unor spatii cu alta destinatie decit aceea de locuinta din cladire, persoane fizice sau juridice, care nu sunt prezenti la intrunirea respectiva, pentru inscrierea proprietatii etc);

pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de infiintarea asociatiei de proprietari pana la inregistrarea sa ca persoana juridica (intocmirea si redactarea statutului si a acordului de asociere, legalizarea documentelor asociatiei, efectuarea corespondentei), este necesar ca toti proprietarii sa contribuie cu o suma de bani acoperitoare (stabilita prin aprecierea cheltuielilor necesare) suma care va constitui patrimoniul asociatiei de proprietari si care va fi precizat ca atare in cadrul statutului. Aceasta suma se poate dimensiona si pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de inregistrarea asociatiei de proprietari la judecatorie, inregistrarea la administratia financiara, deschiderea contului in banca (provizoriu si definitiv incheierea contractelor cu furnizorii de utilitati, preluarea patrimoniului de la asociatia de locatari din care a facut parte, comandarea stampilei oganizarea si desfasurarea adunarilor organizatorice etc.) Pana la deschiderea unui cont in banca, in numele asociatiei de proprietari ca persoana juridica, sumele precizate mai sus se pot acumula int-un depozit (cont) intr-o societate bancara deschisa de reprezentantul proprietarilor, membrii fodatori in numele asociatiei in curs de infiintare. Toate platile ce se vor efectua din acest cont se vor jutifica pe baza de document de plata cheltuielile repartizandu-se in functie de de cota-parte indiviza de proprietate Dupa inregistrarea asociatiei de proprietari ca persoana juridica si deschiderea contului propriu, sumele din contul initial se vor transfera in contul asociatiei de proprietari, preluandu se in contabilitatea asteia, impreuna cu documentele de justificare a cheltuielilor efectuate.

Inscrierea proprietatii in registrele de carte funciara sau, acolo unde acestea nu sunt constituite, in registrele de transcriptiuni imobiliare, la birourile de publicitate imobiliara ale judecatoriilor

In toate cazurile in vederea inscrierii asociatiei de proprietari, se va solicita eliberarea unui extras de carte funciara sau a numarului si datei de transcriere, prin care sa se ateste inscrierea, respectiv transcrierea proprietatii. Procedurile de urmat pentru inscrierea, respectiv transcrierea proprietatii, sunt precizate in anexa nr. 1.

Pentru cladirile de locuit la care sunt efectuate aceste inscrieri sau transcrieri de proprietate nu se vor face altele noi.

3. organizarea si desfasurarea adunarii generale de constituire a asociatiei de proprietari

Adunarea generala de constituire va fi convocata de grupul de initiativa sau, dupa caz, de comitetul xecutiv al asociatiei de locatari.

In cadrul adunarii generale se vor lua decizii cu privire la:

hotararea de a se constitui in asociatie de proprietari;

stabilirea numelui si sediului asociatiei de proprietari;

semnarea acordului de asociere, prevazut in anexa nr. 2, si adoptarea ststutului asociatiei de proprietari, prevazut in anexa nr. 3;

alegerea comitetului executiv, a prezidiului si a comisiei de cenzori; elaborarea procesului verbal de constituire a asociatiei de protrietari. In vederea inregistrarii asociatiei de proprietari la judecatorie, pentru dobandirea personalitatii juridice, in prealabil, fiecare proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta trebuie sa-si transcrie actele care constituie titlu de proprietate, sau acolo unde exista carte funciara, sa fie inscrisa intreaga proprietate asupra cladirii.

In situatia in care nu se poate realiza aceasta conditie prevazuta in art. 4 din anexa nr. 2 la Legea locuintei nr 114/1996 cu modificarile ulterioare, si in pct. 48 din Normele metodologice pentru punerea in aplicaare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 446/1997, se poate adopta urmatoarea solutie:

adunrea de constituire a asociatiei de proprietari poate adopta decizia de inregistrare ca persoana juridica cu votul majoritatii proprietarilor prezenti;

daca proprietarii care au fost prezenti la adunarea generala constitutiva, si-au transcris actele de proprietate solicitate de lege, sau, dupa caz, intreaga proprietate asupra cladirii a fost inscrisa in cartea finciara, se apreciaza ca acestia au calitatea necesara de a cere inregistrarea ca persoana juridica a asociatiei de proprietari la judecatorie.

In acest scop, in procesul-verbal al adunarii generale constitutive se va mentiona expres ca proprietarii prezenti au hotarat inregistrarea la judecatorie ca asociatie de proprietari si totodata se va nominaliza persoana imputericita de ei sa cesara inregistrarea la judecatorie. Avand in vedere ca acest mod de rezolvare a inregistrarii asociatiilor de proprietari s-a transmis judecatriilor numai cu titlu informativ este necesar ca proprietarii sau repezentantul acestora sa se documenteze la judecatoriile de care apartin, pentru obtinerea procedurii de aplicare a acestora.

4. Legalizarea statutului si a acordului de asociere si depunerea actelor de inregistrare a asociatiei de proprietari la judecatorie, in vederea obtinerii sentintei judecatoresti de infiintare

Legalizarea se face la orice birou notarial

Aceste documente se vor legaliza intr-un numar de copii necesar inregistrarii asociatiei de proprietari la judecatorie.

de regula, aceste acte sunt solicitate de judecatorii intr-un exemplar original si o copie legalizata, numarul acestora fiind stabilit de catre judecatorii.

Judecatoria va putea dispune inregistrarea asociatiei de proprietari ca persoana juridica, la cererea persoanei imputernicite prin procesul-verbal al adunarii constitutive. La aceasta cerere se vor atasa:

un exemplar al procesului-verbal sus-mentionat, semnat de proprietarii care au participat la adunarea constitutiva;

acordul de asociere, intocmit in conditiile art. 8 anexa nr 2 la Legea locuintei nr 114/1996, cu modificarile ulterioare;

statutul asociatiei aprobat prin procesul-verbal al adunarii generale constitutive;

dovada patrimoniului asociatiei de proprietari (cu extras de cont).

Toate aceste acte este necesar sa fie intocmite in cel putin doua exemplare originale, dintre care unul se va depune la judecatorie;

dovada/dovezile de transcriere a actelor de proprietate cel putin de catre proprietarii care au fost prezenti si au consimtit la inregistrarea asociatiei de proprietari ca persoana juridica (sau un certificat eliberat de grefierul de la Registrul de transcriptiuni imobiliare, care va atesta numai faptul ca actele de proprietate au fost transcrise0.

In cazul cladirilor din localitatile supuse regimului de carte funciara, prevazute de Decretul-lege 115/1938, intrucat se poate inscrie intreaga cladire intr-o carte funciara colectiva, chiar daca nu toti proprietarii au cerut inscrierea proprietatii individuale potrivit prevederilor art. 59 din aceasta lege, nu creeaza dificultati la inregistrarea asociatiilor de proprietari la judecatorii, proprietatea asupra cladirii putand fi dovedita printr-un extras de carte funciara.

Cu privire la cererea asociatiei de proprietari, instanta de judecata se va pronunta printr-o sentinta care se va inscrie in Registrul special privind persoanele juridice, dupa ce sentinta ramane definitiva.

Inregistrarea asociatiilor de proprietari la judecatorii ests supusa taxei judiciare de timbru de 50 000 lei, potrivit art 4 lit b) din Legea nr 146/1997, si unui timbru judiciar de 3000 lei potrivit Ordonantei Guvernului nr. 32/1995, cu modificarile ulterioare 5. Comandarea stampilelor Stampila se poate comanda la orice agent economic de profil de catre persoana delegata de asociatia de proprietari, in prima adunare generala de organizare. Pentru a afla conditiile de eliberare a stampilei, documentele necesare si costul confectionarii acesteia, asociatia de proprietari se poate adresa unitatilor de profil.

6. deschiderea contului la o societate bancara

Asociatia de proprietari isi poate alege societatea bancara la care doreste sa-si deschida cont aceasta poate fi C E C sau orice societate bancara cu capital de stat sau privat din Romania.

Pentru deschiderea contului la societatea bancara sunt necesare, de regula urmatoarele acte

copie legalizata de pe stautul asociatiei de proprietari;

copie legalizata de pe acordul de asociere;

copie legalizata de pe sentinta judecatoreasca de constituire a asociatiei de proprietari;

formular pentru specimen de semnitura care se completeaza la societatea bancara si suma pe care asociatia de proprietari doreste sa o depuna, reprezentand capitalul social Deschiderea contului la societatea bancara se face de catre pesedintele asociatiei de proprietari impreuna cu contabilul acesteia. 7. Inregistrarea la administratia financiara Pentru ca asociatia de proprietari sa fie luata in evidenta administratiei financiare trebuie sa obtina un numar de cod fiscal. Asocitia de proprietari nu platestei T.V.A.

Pentru obtinerea numarului de cod fiscal sunt necesare, de regula urmatoarele acte:

formularul de inegistrare la administratia financiara completat la masina de scris semnat si stampilat;

copie de pe statutul asociatiei de proprietari;

copie de pe acordul de asociere;

copie de pe sentinta judecitoreascade constituire a asociatiei de proprietari.

Inregistrarea la administratia financiara se face de catre persoana desemnata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.

8. Incheierea contractelor cu furnizorii de utilitati eliditar-gospodaresti (apa-canal, termoficare, gaz, electricitate,salubritate etc.)

La incheierea contractelor sunt necesare urmatoarele documente:

copie de pe sentinta judecatoreasca de constituire a asociatiei de proprietari;

copie de pe documentul de confirmate a codului fiscal si numarul contului din societatea bancara; contractul-tip al agentului economic prestator de servicii; scrisoare de garantie bancara pentru o suma acoperitoare a costurilor pe o perioada de o luna de varf pentru serviciul furnizat.

Contractul-tip al agentului economic furnizor se poate completa cu obiectii la contract acceptate de ambele parti.

9. Preluarea patrimoniului de catre asociatia de proprietari de la asociatia de locatari

Este necesar ca asociatia de proprietari sa preia de la asociatia de locatari urmaoarele valori si documente justificative, care se consemneaza intr-un proces-verbal de predare-primire apatrimoniului (aferent condominiului/cladirii pentru care aceasta s-a constituit).

soldul in casa;

soldul contului disponibil in societatea bancara sau la C. E. C.;

situatia sumelor neachitate la data constituirii asociatiei de proprietari de catre membrii sai, care au facut parte din asociatia de locatari, contributiile restante la fondurile speciale, in cazul in care din respectivele fonduri s-au efectuat plati de catre asociatia de locatari (sau daca aceste plati sunt in curs de efectuare pentru prestatii sau lucrari contractate);

situatia debitorilor, altii decat membrii asociatiei de locatari;

evidenta fondului de rulment si a garantiilor pentru furnizarea de utilitati; soldul fondului de reparatii;

soldul altor fonduri legal constituite;

creditorii;

mijloacele materiale si mijloacele fixe.

Etapele preluarii patrimoniului asociatiei de proprietari de la asociatia de locatari pot fi urmaoarele:

A. Incheierea unui protocol intre asociatia de proprietar asociatia de locatari din care aceasta a facut parte, dupa modelul prezentat in anexa nr. 4

B. Verificaea corectitudinii documentelor de catre comisiile de cenzori ale celor doua asociatii (asociatia de locatari, respectiv de proprietari). Cele doua comisii de cenzori pot lucra in comun.

C. Plata sumelor restante ale membrilr asociatiei de proprietad catre asociatia de locatari. Aceasta plata se poate face din suma pe care asociatia de proprietari trebuie sa o primeasca de la asociata de locatari reprezentand cuantumul totaal al fondului de rulment colectat de la membrii noii asociatii de proprietari.

D Incheierea unui angajament de plata patru decontarile ulterioare intre asocitia de locatari si asociatia de proprietari. Se va folosi formularul prezentat in anexa D la protocol.

E Preluarea mijloacelor fixe, dacaeste cazul. Se va folosi formularul pezentat in anexa A la protocol.

In cazul in care presedintele asociatiei de proprietari este si presedintele asociatiei de locatari pentru asociatia de locatari vor semna documentele toti membrii comitetului executiv al acesteia.

ANEXA Nr. 1

la precizari

INSCRIEREA PROPRIETATII

la birourile de publicitate imobiliara ale judecatoriilor

In vederea constituirii asociatiilor de proprietari din cladirile cu mai multe locuinte, potrivit Legii locuintei nr 114/1996, cu modificarile ulterioare, Regulamentului-cadru al asociatiilor de proprietari, cuprins in anexa nr. 2 la Legea locuintei nr. 114/1996, precum si Normelor metodologice aprobate prin Hotararea Guvernului nr 446/1997, dreptul de proprietate al Fiecarui proprietar trebuie inscris in prealabil in cartea funciara iar panala infiintarea cartii funciare in registrele de publicitate imobiliara in vigoare.

In prezent, pana la finalizarea lucrarilor de cadastru si de carte funciara potrivit Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, sunt aplicabile in cea mai mare parte a teritoriului tarii dispozitiile Codului civil si ale Codului de procedura civila cu privire la transcrierea actelor de dobandire a dreptului de proprietate imobiliara, si in Transilvania, Banat si Bucovina sunt aplicabile dispozitiila Decretului-Lege nr 115/1938, referitoare la cartea funciara.

La cererea de transcriere in registrele de publicitate imobiliara, sau, dupa caz, de inscriere in cartea funciara a titlului de proprietate al fiecarui proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cladire – cu specificarea adresei si a pozitiei apartamentului respectiv a spatiului – se ataseaza, in original sau in copie legalizata:

1 inscrisul care atesta dreptul de proprietate sau de concesiune ori dupa caz, de folosinta asupra terenului;

2 contactul de constituire sau, dupa caz, de vinzare-cumparare a apartamentelor care fac parte din cladire;

3 dupa caz, procesul-verbal de predare-primire a apartamentului;

4 plansele sau schitele de identificare, prin localizare si suprafata, a fiecarui spatiu sau apartament din alcatuirea cladirii,intocmita si certificare de catre fiecare proprietar.

La judecatoriile care tin registrul de transcriptiuni si inscriptiuni fiecare proprietar din cladirile cu mai multe locuinte trebuie sa ceara, in mod individual, transcrierea dreptului sau de proprietate asupra apartamentului si/sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta cat si asupra cotei-parti indivize din partile comune ale cladirii si ale terenului; intreaga documentatie se inregistreaza cu un singur numar de inregistrare, pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Documentatia se depune in doua exemplare originale, impreuna cu cererea. Al doilea exemplar, daca nu este original, se depune in copie legalizata. Unul dintre exemplare – originalul se elibereaza de catre grefier proprietarului cu atestarea numarului si a datei de inregistrare a operatiunii de transcriere. Transcrierea mai multor proprietati se poate cere si in baza unei procuri, data printr-un inscris sub semnatura privata de catre proprietarii din aceeasi cladire, unuia dintre ei, si care va fi semnata de proprietarii interesati ori de reprezentantii lor legali. Procura pentru inegistrarea proprietatilor imobiliare se poate da si unei terte persoane fizice sau juridice; in care caz va fi intocmita in forma autentca; se va da cate un numar de inregistare, separat, pentru transcrierea actelor de proprietate asupra fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

In regim de carte funciara se procedeaza in conformitate cu art. 59 din Decretul-lege nr. 115/1938 in urma depunerii cererii, cu anexarea documentatei sus-mentionata se va deschie o carte funciara colectiva pentru intreaga cladire formata din mai multe apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta si cate o carte funciara individuala pentru fiecare apartament sau spatiu.

Potrivit art. 111 si 112 din Decretul-lege nr. 115/1938, cererea de inscriere in cartea funciara colectiva a dreptului de proprietate asupra cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta se poate introduce de catre proprietarii acestora, eventual prin procura data in conditiile aratate la transcriere. de asemenea, inscrierea se poate cere si de catre titularul anterior al dreptului de proprietate din cartea funciara de la care se transmite acest drept (persoana fizica sau juridica – direct sau prin procura autentica) ori, dupa caz, de catre consiliul local.

Inscrierea in cartea funciara individuala a fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, precum si asupra cotei-parti indivize din cladire si din teren se face la cererea titularului dreptului de proprietate.

Se apreciaza cainscrierea cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatiii cu alta destinatie decat aceea de locuinta intr-o foaie colectiva este o dovada suficienta pentru a considera operatiunea de publicitate efectuata in vederea constituirii asociatiei de proprietari. Prin inscrierea in cartea funciara colectiva se vor inlatura piedicile ce ar rezulta din faptul ca nu toti proprietarii si-au inscris dreptul lor, mai ales ca o asemenea inscriere se face in masura in care proprietarul isi manifesta optiunea in acest sens.

Se va proda in acelasi mod la transcrierea s, dupa caz, la inscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor si/sau spatiilor din cladire cu alta destinatie decat aceea de locuinta, daca aceaste operatiune de publicitate nu au fost efectuate pana in prezent.

Pana la o noua reglementare legala, transcrierea titlurilor de proprietate, sau, dupa caz, intabularea depturilor de proprietate ale membrilor asociatiilor de proprietari este supusa taxei judiciare de timbru de 650 lei, potrivit prevederilor cap XI din Ordonanta guvernului nr 10/1993, si unui timbru judiciar de 1.500 lei in baza Ordonantei Guvernului nr 32/1995, cu modificarile ulterioare Aceleasi taxe sunt datorate si pentru apartamentele din blocurile de locuinte dobandite potrivit Legii nr. 85/1992, precum si pentru cele care se construiesc in conditiile Legii locuintei nr 996, in vederea constituirii asociatiilor de proprietari. Formele de publicitate imobiliara pentru locuintele dobandite in conditiile Legii nn 112/1995 sunt scutite de taxe de timbru.

ANEXA Nr. 2

la precizari

ACORD DE ASOCIERE*)

– model –

1 Asocierea

1.1 Prin prezentul acord, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinte/apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta) din condominiul (cladirea/tronsonul de cladire, scara) situat in localitatea…….., str…………… nr………., judetul……….., sectorul………., am hotarat sa ne asociem in asociatie de proprietari.

1.2 Asocierea a fost determinata de existenta proprietatii comune, indivizibil legata de proprietatile individuale pe care la detinem in cadrul condominiului. Asociatia de proprietari constituie forma de organizare si de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor legate de intretinerea, functionarea, dezvoltarea si exploatarea proprietatii pe care o detinem in comun.

2. Descrierea proprietatii

2.1. Condominiul are urmatoarele caracteristci:

a) bloc de locuinte cu spatii comerciale la parter (nivelul……) si cu alte spatii destinate unor activitati lucrative ……………

b) regim de inaltime: subsol pe (nr.) niveluri, demisol, parter, mezanihn, si numar de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, dupa caz, destinate unor activitati lucrative, depozite, adaposturi de aparare civila etc.;

c) structura in functie de destinatia proprietatii:

– un numar de ……. apartamente, cu o suprafata utila totala de …….m 2, destinate locuirii, din care:

cu 1 camera/garsoniere:………. (nr.) ………

cu 2 camere;………………….. (nr.)

cu 3 camere;………………….. (nr.)

cu 4 camere;………………….. (nr.)

etc………………… ;

– un numar de …… spatii comerciale, birouri, sedii de societati comerciale etc., situate la …………………. insumand o suprafata utila de ………. m 2;

(nivelul)

d) structura cladirii: (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereti interiori neportanti, stalpi si grinzi, precum si cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, plansee din beton armat sau din lemn etc.; cu acoperis tip sarpanta/terasa);

e) cladirea a fost data in folosinta in anul ……. si este/nu este inclusa in lista monumentelor istorice;

f) cladirea este legata de retelele de utilitati (termoficare, apa rece, canalizare, telefonie, electricitate etc.) comunale sau, dupa caz, are centrala termica proprie etc.

2.2. Proprietatea in cadrul asociatiei de proprietari, este reprezentata prin proprietatea individuala si proprietatea comuna.

2.3. Proprietatea individuala (apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta) apartine exclusiv proprietarului si este un bun al sau, asupra cqaruia poate decide in deplina libertate. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta consta in suprafata cuprinsa intre zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta si zidurile de perimetru cu suprafata interioara a acesatora. Zidurile interioare, podelele si tavanele se considera ca facand parte din paprtament, respectiv din spatiul in care sunt cuprinse. Zidurile de invecinare intre apartamente si/sau spatiu fac parte in cota-parte egala din fiecare dintre acestea. Sunt considerata ca fac parte din proprietatea individuala si dependintele situate la acelasi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau spatiul respectiv, dar facand parte din acesta. Proprietatii asupra unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta ii corespunde si o cota parte proportionala din proprietatea comuna, alocata conform cotelor inscrise in anexa la prezentul acord de asociere.

2.4. Proprietatea comuna include toate partile din condominiu, care nu sunt parti dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Toate aceste parti formeaza obiecte ale coproprietatii fortate, adica a starii de indiviziune fortata si perpetua, destinate a fi utilizate in comun de proprietari.

Proprietatea comuna include urmatoarele: terenul aferent constructiei, in suprafata totala de …… m 2, fundatiile, fatada, intrarile, suprafata interioara a zidurilor de perimetru ale proprietatii individuale, scarile comune, casa scarii, ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau punctul termic, canalizarea, instalatiile de apa si incalzire centrala, de gaze, electricitate si telefonice de la punctul de bransament sau de racordare la reteaua stradala (exclusiv acesta) pana la punctul de racord la instalatia interioara a apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta, spalatoria, uscatoria, culoarele cladirii, subsolul sau nivelul tehnic, incaperile personalului de serviciu al cladirii, incaperea/constructia destinata depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalatii de ventilatie, canale termice, spatiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul si invelitoarea acestuia, antena si cablul T. V. pana la priza de bransament. Se considera, de asemenea, in indiviziune fortata, boxele din subsolurile sau camerele de serviciu din mansarde, magazii si garaje, platforme exterioare incorporate cladirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individuala, daca au destinatia de a servi, in comun, toate aceste proprietati individuale. Suprafetele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietatlor individuale, podelele si tavanele din jurul acestor proprietati si orice conducte, cabluri, linii de utilitati, care trec prin acestea si care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinta comuna fiind supuse starii de indiviziune fortata.

Toate aceste componente ale proprietatii sau folosintei comune se vor defini concret, dupa caz.

2.5. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, impreuna cu cota-parte indiviza a sa din proprietatea comuna reprezinta o parcela individuala de proprietate imobiliara si formeaza o unitate care poate fi instrainata sau transferata in orice mod, numai ca un tot.

2.6. Fiecare din aceste proprietati imobiliare poate fi folosita, ipotecata sau instrainata in deplina libertate de catre proprietarul/proprietarii acesteia, tinandu-se seama de conditia mentionata mai sus si de legile si reglementarile in vigoare.

2.7. Pentru identificarea, prin localizare si suprafata, a fiecarui apartament, respectiv spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sunt anexate la prezentul acord de asociere planse sau schite, inclusiv ale terenului aferent constructiei.

3. Inregistrarea proprietatii

3.1. Proprietatile imobiliare sunt in numar de …… in totalitate, inscrise in registrul de transcriptiuni/inscriptiuni/cartea funciara.

3.2. In cadrul condominiului, un numar de …… proprietati imobiliare sunt proprietate de stat si sunt gestionate de …………. .

3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliara care a fost trecuta in proprietate privata, si la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile necesare, la birourile de publicitate imobiliara, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.

3.4. In momentul dobandirii unui apartament sau a unui spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociatiei de proprietari.

3.5. Fiecare proprietar va ramane membru al asociatiei de proprietari, pana la pierderea calitatii de proprietar in cadrul condominiului.

4. Restrictii privind folosinta si constructiile

4.1. Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta asociatie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din cladire, in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere si prin statutul asociatiei de proprietari.

4.2. Proprietatea comuna, definita la pct. 2.2., se afla in grija tuturor proprietarilor, care participa, proportional, cu cota-parte indiviza de proprietate la intretinerea si la repararea ei.

4.3. Chiriasii din proprietatile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociatiei de proprietari, ci trebuie sa se supuna regulilor adoptate de asociatia de proprietari, in masura in care acestea se aplica tuturor ocupantilor cladirii.

4.4. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, il poate folosi conform destinatiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriasi sau pentru musafiri.

Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta are dreptul de a-l inchiria, cu conditia ca respectivul chirias sa accepte folosirea acestuia in conditiile prevazute in prezentul acord de asociere sau in orice reguli sau regulamente ale asociatiei de proprietari.

4.5. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta este obligat sa mentina apartamentul sau spatiul respectiv in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligatii.

Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta poate face lucrari de constructii sau renovari ale acestuia, doar daca aceste lucrari sunt realizate pe riscul si pe cheltuiala sa si in conformitate cu conditiile stabilite de lege.

4.6. Orice instalatie suplimentara fata de cele cuprinse in cartea tehnica a constructiei pe proprietatea comuna, in favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, antene de televiziune, masini si echipamente, dispozitive de aer conditionat, instalatii telefonice etc.), sau pe peretii exteriori ai cladirii, prin strapungerea peretilor acoperisului, se poate realiza numai cu acordul asociatiei de proprietari si dupa obtinerea aprobarilor legale.

4.7. Reprezentantii asociatiei de proprietari au dreptul sa intre intr-un apartament sau intr-un spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunostinta de catre proprietar si inmanat acestuia, pentru a repara, a efectua lucrari de intretinere, a renova sau a inlocui parti ale proprietatii comune din apartament sau din spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sau la care accesul se poate face numai prin apartamentul sau spatiul respectiv.

Daca necesitatea de a intra in apartament sau in spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta este urgenta, (cazuri de calamitate: incendiu, inundatie, emanatii de gaz, scurgeri de substante chimice nocive etc.), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentantii asociatiei de proprietari pot intra, indiferent daca proprietarul este sau nu prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.

In cazul cand proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi se vor utiliza caile legale de atac a unor asemenea pozitii, asociatia de proprietari revendicandu-si dreptul de a calcula si de a pretinde daune morale si materiale provocate de acest refuz.

4.8. Orice tip de publicitate in/pe proprietatea comuna se poate face numai cu acordul asociatiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta trebuie sa acorde atentie folosirii obiectelor zgomotoase, instrumentelor muzicale, echipamentelor cu amplificare audio, televizoarelor, radiourilor, astfel incat sa nu deranjeze in nici un fel pe ceilalti colocatari ai blocului. (Se pot preciza si alte restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substante si produse periculoase etc.).

Proprietarii care detin animale in apartament sau in spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in numele propriu sau al ocupantilor acestora, raspund pentru deteriorarea proprietatii comune de catre animale si trebuie sa ia masuri pentru a nu afecta linistea si confortul colocatarilor de imobil.

5. Administrare, sanctiuni si reguli interne

5.1. Asociatia de proprietari va raspunde de administrarea si de functionarea cladirii/cladirilor si de intretinerea, repararea, renovarea si imbunatatirea proprietatii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-parti proportionale de proprietate sau, dupa caz, conform numarului de persoane prevazute in anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizari concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de intretinere pe cota-parte indiviza sau pe numar de persoane, dupa caz, avandu-se in vedere prevederile legale si optiunile asociatiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru).

5.2. Nici un proprietar de apartament sau in spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la cheltuielile comune ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sau in alte situatii.

5.3. Administrarea cladirii se va face in conformitate cu prevederile prezentului acord de asociere, precum si cu regulile si regulamentele statutului asociatiei de proprietari, care se vor adopta prin vot de catre proprietari.

5.4. Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament sau in spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor si regulamentelor asociatiei de proprietari, precum si hotararilor adoptate legal de catre asociatie.

Nerespectarea acestor prevederi, hotarari si rezolutii va constitui temeiul actiunii in justitie a asociatiei de proprietari impotriva celor in cauza, pentru recuperarea daunelor sau in vederea obligarii la conformare. In cazul in care un chirias sau alt ocupant al apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu respecta reglementarile mentionate, asociatia de proprietari poate chema in judecata pe chiriasul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sau pe ambii dupa cum hotaraste asociatia de proprietari.

5.5. Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari sau prevederilor prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate intenta actiune in justitie impotriva asociatiei de proprietari, pentru invalidarea hotararii sau a prevederii respective, in termen de 60 de zile de la adoptarea ei.

Actiune in justitie nu suspenda executarea hotararii sau aplicarea prevederii, decat daca instanta hotaraste ca o astfel de suspendare este necesara.

Presedintele comitetului executiv va reprezenta asociatia de proprietari in procesele intentate impotriva proprietarilor sau de catre proprietari.

6. Revocarea sau amendarea acordului de asociere

6.1. Prezentul acord de asociere poate fi revocat sau amendat cu acordul a mai mult de 80% din semnatarii acestuia.

7. Semnarea acordului de asociere

Data:

Acordul fiecarui proprietar se consemneaza in tabelul de mai jos:

________________________________________________________________________

Nr. Numarul apartamentului Numele si prenumele Calitatea1) Semnatura

crt. /al spatiului cu alta (denumirea detinatorului) stampila2)

destinatie decat aceea

de locuinta, pe condominiu

si ninel curent

________________________________________________________________________

1.

_______________________________________________________________________

2.

_______________________________________________________________________

3.

_______________________________________________________________________

4.

________________________________________________________________________

5.

________________________________________________________________________

6.

________________________________________________________________________

7.

________________________________________________________________________

________________________________________________________________________

________________________________________________________________________

________________________________________________________________________

1) Se va preciza calitatea de proprietar sau de coproprietar, reprezentant legal al proprietarilor.

2) Stampila se va folosi de catre persoane juridice.

NOTA:

Persoanele semnatare ale acordului de asociere trebuie sa posede capacitate juridica deplina. Minorii sau interzisii desi sunt membri ai asociatiei de proprietari, nu-si exercita personal drepturile conferite de lege, ci prin reprezentanti legali.

In cazul coproprietarilor unei proprietati imobiliare, daca nu este data o delegare de reprezentare in forma autentica, se va solicita acordul fiecaruia dintre acestia.

ANEXA

la Acordul de asociere al Asociatiei de proprietari ……………………………….

(denumirea)

TABEL

cu cotele-parti indivize din proprietatea comuna, ce revi fiecarei proprietati individuale din cadrul condominiului

________________________________________________________________________

Numarul Suprafata utila (m2) Cota parte indiviza Numarul de

apartamentului din proprietate persoane

(al spatiului (procent sau care

cu alta destinatie valoare gospodaresc

decat aceea absoluta) impreuna

de locuinta),

pe condominiu

si nivel

curent

________________________________________________________________________

NOTA:

In tabel se vor inscrie toate proprietatile individuale din cadrul condominiului.

*) Continutul acordului de asociere, prezentat ca model, nu este obligatoriu sau limitativ.

ANEXA Nr. 3

STATUTUL

asociatiei de proprietari*)

CAPITOLU I

Denumirea, forma juridica, obiectul de activitate, sediul, durata, membrii asociatiei de proprietari

ARTICOLUL 1

Denumirea asociatiei de proprietari

Denumirea asociatiei de proprietari este …………………………….

ARTICOLUL 2

Forma juridica a asociatiei de proprietari

Asociatia de proprietari ………………………………. este persoana juridica)

(denumirea)

romana de drept privat nonprofit (fara scopuri patrimoniale), constituita in baza prevederilor legii locuintei nr 114/1996 cu modificarile ulterioare. Asociatia de proprietar isi desfasoara activitatea in conformitate cu legile romane si cu prezentul statut. Asociatia de proprietari are stampila proprie.

ARTICOLUL 3

Obiectul de activitate

Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asiguarea conditiilor de functionare normala atat a locuintelor (apartamentelor) si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta – denumita in continuare spatii – , aflate in proprietate exclusiva, cat si spatiilor constructiilor si instalatiilor, aflate in proprietate comuna indivizibila, aferenta cladirii.

In scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari are urmatoarele atributii:

– incheie contacte cu furnizorii de produse si de servicii si isi asuma obligatii in nume propriu si/sau al proprietarilor;

– angajeaza si, dupa caz suspenda din functie administratorul (managerul) proprietatii comune indivize sau personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;

– reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea proprietatii comune;

– adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; asigura calcularea si incasarea cotelor obisnuite si speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizari pentru intarzaieri la plata cheltuielilor de intretinere; – adopta sau amendeaza decizii reguli sau regulamente;

– intiaza si apara in procese, in nume propriu si/sau al asociatiilor, interesele comune legate de cladire;

– exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociatilor.

Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de actvitate, asociatia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociatiei si/sau din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat prin contract individual de munca sau prin conventie civila, conform celor ce se stabilesc prin negociere.

ARTICOLUL 4

Sediul asociatiei

Sediul asociatiei de proprietari este in Romania, localitatea ………… , str. …………….. nr. ……. , judet/sector ………. (se va specifica si locul/adresa de primire a corespondentei).

ARTICOLUL 5

Durata asociatiei de proprietari

Durata asociatiei de proprietari este nelimitata.

ARTICOLUL 6

Membrii asociatiei de proprietari

Membrii asociatiei de proprietari sunt toti proprietarii, persoane fizice si/sau juridice, detinatori de una sau mai multe locuinte spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta din condominiu (pentru cazurile in care asociatia se constituie pe mai multe cladiri in conditiile de exceptie prevazute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentati in anexa.

CAPITOLUL II

Patrimoniul asociatiei de proprietari

ARTICOLUL 7

Patromoniul asociatiei de proprietari este format din:

Mijloace banesti, in valoare de …….., care pot fi majorate sau reduse in urma deciziei adunarii generale a asociatiei cu respectarea prevederilor legale. Marirea acestor fonduri se poate face numai prin varsarea de lichiditati.

Mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje si mijloace necesare in administarea proprietatii comune.

Mijloacele banesti ale asociatiei de proprietari sunt alcatuite din fondurile constituite la infiintarea asociatiei, din sumeleprevazute si incasate conform listelor lunare de plata a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile asociatiei, care reprezinta contravaloarea facturilor sau actelor de plata, precum si din venituri ale asociatiei. Asociatia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancara sau la filiala C E C stabilita de comitetul executiv al acesteia.

Fondul de rulment se constituie pe baza hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de intocmire a listei lunare de plata, termenul de plata a cotelor de contributie si sistemul de penalizari al asociatiei de proprietari si al furnizorilor de servicii. Fondul de rulment se calculeaza bentru fiecare proprietar in functie de numarul de persoane inregistrate in cartea de imobil si de cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna dupa natura serviciului facturat (modul de repartzare a consumurilor aferente facturilor). Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie egala cu suma corespunzatoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.

Daca este cazul, in conditii de instabilitate economica, fondul de rulment se actualizeaza periodic prin depunerea de catre fiecare proprietar a unei sume reprezentand diferenta dintre valoarea existenta si cea necesara acoperirii cheltuielilor lunare ale asociatiei de proprietari, corespunzatoare fiecarui proprietar.

Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente.

Restantele proprietarilor la fondul de rulment constituie elemente ale sistemului de penalizairi, in ceea ce priveste neacoperirea curenta a cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

Fondul de rulment constituit se utilizeaza numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. Dupa plata facturilor curente, fondul de rulment se reintregeste prin incasarea cotelor de contributie afisate pe lista de plata a lunii in curs avand ca referinta de calcul aceste facturi curente corespunzatoare consumurilor lunii anterioare.

In perioadele in care valoarea fondului de rulment este mai mare decat volumul cheltuielilor, diferenta devine depozit bancar purtator de dobanda.

Fondul de rulment se incaseazia distinct fata de cota de contributie lunara.

In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari fondul de rulment se restituie in intregime respectivului proprietar, urmand ca viitorul proprietar, membru al asociatiei, sa achite fondul de rulment corespunzator cheltuielilor aferente lui.

Fondul de reparatii se constituie pana la limita maxima aprobata de adunarea generala a asociatiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri si cheltuieli anual, in functie de necesitatile stabilite de comitetul executiv, prin contributie lunara a membrilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna.

Dupa efectuarea platilor din bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari, fondul de reparatii se reintregeste lunar prin contributia fiecarui proprietar Sumele ramase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie intr-un depozit bancar, urmand a fi incluse in bugetul anual urmator hotararea luand-o adunarea generala a asociatiei de proprietari.

In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, fondul de reparatii nu se restituie, acesta urmind a fi alimentat in continuare de viitorul proprietar. Fondurile special constituite si alte fonduri au acelasi regim ca si fondul de reparatii. Mijloacele materiale se compun din mobilier, unelte, utilaje, SDV-uri, materiale pentru curatenie si iluminat consumabile necesare desfasurarii actvitatilor in cadrul asociatiei de proprietari etc. Mijloacele materiale se dobandesc prin cumparare sau prin donatie. Sumele necesare pentru cumpararea miiloacelor materiale, altele decat cele care sunt cuprinse in cheltuielile administrative, se obtin prin contributia proprietarilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comana, si se restituie sau se depoziteaza, in masura in care nu au fost cheltuite, conform hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.

ARITCOLUL 8

Patrimoniul asociatiei de proprietari poate proveni si din donatii banesti, sponsorizari, subventii.

Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta cumparate de asociatia de proprietari vor face parte din patrimoniul asociatiei.

ARTICOLUL 9

Gestionarea patrimoniului, ca si activitatea financiar-contabila, se exercita fie de membri ai comisiei de cenzori sau alti membri ai asociatiei de proprietari cu cunostinte de specialitate si experienta in domeniile economic, financiar si juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti economici specializati.

Controlul gestiunii patrimoniului se face printr-o forma adoptata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.

ARTICOLUL 10

Patrimoniul asociatiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligatii persanale ale asociatilor.

CAPITOLUL III

Structura organizatrica

ARTICOLUL 11

Adunarea generala

Asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala. Dupa prima intrunire organizatorica, adunarea generala se intruneste cel putin o data in fiecare an calendaristic.

Intrunirea adunarii generale va fi anuntata in scris, cu cel putin 10 zile inainte de data intrunirii.

Pentru ca hotararile aduniarii generale sa fie valide este necesar un cvorum de doua treimi din numarul proprietarilor pezent personal sau prin reprezentanti desemnati de ei.

In cazul in care cvorumul nu este intrunit adunarea generala va fi convocata la o data ulterioarai, cand proprietarii prezenti pot hotari asupra problemelor inscrise pe ordinea de zi indiferent daca este intrunit sau nu cvorumul de doua treimi (dar nu mai putin de majoritate simpla).

Hotararile adunarii generale vor fi luate cu majoritate de voturi, adica cu mai mult. de 50% din voturile proprietarilor prezenti la adunarea generala.

Pentru situatia in care pe ordinea de zi figureaza modificarea statutului sau dizolvarea asociatei de proprietari este necsar un cvorum de voturi mai mare de 80% din numarul total al acestora. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul asociatiei de proprietari da dreptul la un vot.

Daca o decizie a asociatiei de proprietari este, contrara legii sau acordului de asociere sau este de natura sa produca daune considerabile unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate initia actiune in justitie impotriva valabilitatii respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actiunea in justitie nu trebuie sa se interpuna in executarea (aplicarea) deciziei atunci cand instanta hotaraste suspendarea aplicarii deciziei respective.

Adunarea generala are urmaoarele atributii:

aproba darea de seama anuala asupra activitatii comitetului executiv al asociatiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori si raportul exercitiului bugetar acordand anual descarcare de gestiune comitetului executiv si celui care execrcita managementul (administarea) cladirii in masura in care cei in cauza nu se fac vinovati de lipsuri in gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi materiale sau penale; adopta si amendeaza bugetele de venituri si cheltuieli, precum.si fondul de rulment daca acesta se constituie; valideaza rectificari ale bugetului de venituri si cheltuieli;

adopta sau amendeaza deciziile, regulile si regulamentele;

hotaraste cu doua treimi din numarul voturilor celor prezenti asupra necesitatii constituirii fondului de rulment fondului de reparatii si a altor fonduri speciale;

hotaraste cu acceptul a 80% din numarul membrilor asociati modificarile ulterioare ale statutului asociatiei de proprietari si/sau ale acordului de asociere.

hotaraste asupra naturi si volumului mijloacelor materiale si banesti, necesare desfasurarii activitatii asociatiei de proprietari; modul de folosire a mijloacelor banesti, sumele pana la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli in numele asociatiei de proprietari si limita maxima sau cuantmul sumelor ce se pot retine in casa proprie pentru exectuarea platilor curente (plafonul de casa);

hotaraste modul de asigurarea al managementului cladirii (persoana fizica sau juridica);

hotaraste volumul servicilor necesare a fi efectuate pentru buna functionare a cladirii;

hotaraste asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor si premiilor pentru personalul incadrat cu contract individual de munca sau pe baza de conventie civila, membri sau nemembri ai asociatiei de proprietari si asupra valorii de contractare (procent criterii etc ), in cazul in care managementul cladirii este asigurat de persoane juridice; hotaraste care dinte functiile din structura organizatorica a asociatiei pot fi salarizate;

hotaraste asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari alesi sau nu in structura osnizatorica a asociaiiet care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia;

la constituirea asociatiei de proprietari hotaraste numarul membrilor comitetului executiv si ai comisiei de cenzori, precum si durata mandatelor acestora;

alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comitetul executiv al asociatiei, validand dintre acestia pe presedinte;

alege, dintre membri asociatiei de proprietari comisia de cenzori sau hotaraste delegarea atributiilor comisiei de cenzori unor pesoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti economici specializati;

revoca, atunci cind este cazul oricare dintre membri comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant prin votul majoritatii simple a celor prezenti;

hotaraste termenul si forma de plata a cotelor de contributie a membrilor asociatiei de proprietari;

valideaza sistemul de penalizari stabilit de comitetul executiv al asociatiei de proprietari;

hotsriste cu cel putin 80% din numarul voturilor tuturor membrilor asociatiei de proprietari asupra necesitatii angajarii de credite bancare bentru indeplinirea scopurilor asociatei de proprietari si modul de garantare a acestora;

hotsriste cu doua treimi din numarul voturilor celor prezenti destinatia excedentului bugetar al asociatiei de proprietari, adopta masuri pentru acoperiea deficitului bugetar pentru anul care a trecut;

decide cu 80% din numarul voturilor tuturor asociatiilor asupra particapirii cu capital la constituirea de agenti economici sau asupra oportunatitii cumpararii sau preluarii in locatie de gestiune a spatiilor comerciale situate la parterul condominiului (cladirii); de asemenea, decide, cu acelasi numar de voturi, asupra cumpararii de apartamente sau de spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul cladirii, de la persoane fizice sau juridice membre ale asociatiei, in scopul eficientizarii activitatii asociatiei; hotaraste destinatia spatiilor cumparate sau preluate de asociatia de proprietari;

poate decide cu doua treimi din numarul voturilor celor prezenti.preluarea in administrare sau in concesionare a terenurilor aferente (exterioare) condominiului (cladirii);

adopta masuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiase, membre ale asociatiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe de instruire si constientizare a proprietarilor asupra importantei folosirii rationale a utilitatilor (apa, curent electric, gaze naturale etc.);

hotaraste cu cel putin doua treimi din numarul voturilor tuturor asociatilor schimbarea instalatiilor mai importante ca: incalzirea centrala, boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile si alte dotari de amploare similara;

adopta masuri,privind conditiile ce trebuie indeplinite de detinatorii de animale de casa din cadrul condominiului.

Discutiile si deciziile adunarii generale se consemneaza intr-un registru de procese-verbale, care se pastreaza la presedintele asociatiei de proprietari; procesul-verbal se va semna de toti membrii participanti.

ARTICOLUL 12

Comitetul executiv

Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si managementul (administrarea) condominiului (cladirii) este delegata de catre asociatia de proprietari catre comitetul executiv al acesteia.

Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste administrarea si functionalitatea cladirii, cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv acestora.

Comitetul executiv se va intruni de cel putin 4 ori pe an. Numarul membrilor ce formeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generala, dar va fi un numar impar si nu mai mic de trei.

Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnatde regula in persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv. (Se poate delega aceasta atributie comitetului executiv, care poate alege presedintele dintre membrii sai alesi la prima intrunire organizatorica).

Comitetul executiv va alege vicepresedintele, secretarul si trezorierul (contabilul), care vor fi membri ai comitetului executiv.

Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului executiv.

Atributiile comitetului executiv sunt:

aduce la indeplinire hotararile adunarii generale, executa bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari si intocmeste proiectul bugetului pentru anul urmator; prezinta dari de seama asupra activitatii desfasurate, precum si propuneri de masuri pentru imbunatatirea acesteia; in situatii exceptionale, hotaraste rectificarea bugetului de venituri si cheltuieli pentru anul in curs in prima adunare generala validandu-se aceasta rectificare; convoaca adunarea generala in sedinte extraordinare ori de cate ori este nevoie;

raspunde de ingrijirea, pastrarea in bune conditii si supravegherea utilitatilor cladirii, spatiilor comune si instalatiilor. Angajarea personalului se face pe baza de contract individual de munca sau de conventie civila, prin negociere;

analizeaza oferte si negociaza contracte, in cazul in care managementul (administrarea) cladirii, partial sau total, va fi asigurat de persoane juridice (societati comerciale, institutii specializate, asociatii);

raspunde de incasarea lunara a cotelor de contributie de la proprietari; emite somatii catre restantierii care depasesc termenul de plata; rezolva contestatiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contributie;

emite decizii de imputare, in conditiile Codului muncii,. pentru pagubele produse asociatiei de proprietari de personalul incadrat si de alte persoane; urmareste recuperarea pagubelor. In caz de neidentificare a persoanelor vinovate, da dispozitii de reparare din contul asociatiei de proprietari, in conditiile prevazute de lege;

negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociatiei de proprietari, pentru inchirierea sau intrebuintarea unor elemente, sau suprafete din proprietatea comuna. Elementele proprietatii comune sunt prevazute in acordul de asociere;

propune adunarii generale ca managementul de proprietate si managementul financiar inclusiv atributiile comisiei de cenzori, sa fie preluate, pe baza de contract de catre persoane juridice;

hotaraste necesitatea efectuarii operatiunilor de verificare si control asupra modulul de gestionare a bunurilor asociatiei de proprietari;

instiinteaza proprietarii despre necesitatea efecfuarii reparatiilor la partile si instalatiile comune ale cladirii (pentru apartamentele sau spatiile proprietate de stat instiintarea va fi facuta institutiei care le are in administrare); avizeaza inceperea, intr-o ordine de prioritati, a lucrarilor de reparatii;

da dispozitii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociatiei de proprietari, de securitate a cladirii, a proprietatii;

propune adunarii generale crearea unor fonduri speciale necesare bunei functionari si dezvoltarii cladirii, precum si pentru crearea unei ambiante placute pentru petrecerea timpului liber, in cadrul condominiului (cladirii), de catre proprietarii membri ai asociatiei si alte persoane; urmareste completarea la zi a cartii tehnice a constructiei.

Imputerniceste administratorul (managerul de proprietate) pentru a putea inspecta apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in vederea reparatiilor la instalatiile proprietate comuna, inlaturarii pierderilor de apa datorate instalatiilor pe verticala sau pe orizontala defecte ori altor pierderi care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor, citirii contoarelor individuale, acolo unde exista, si, daca este cazul, in functie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarii unei igiene corespunzatoare, sugerand, cand este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietatii individuale si rezolvarea altor probleme.

participa la receptia lucrarilor angajate de asociatia de proprietari pentru reparatii asupra proprietatii comune, precum si altor lucrari;

stabileste modul de calcul si de incasare a fondului de rulment daca acesta se constituie, si avizeaza actualizarea acestuia, daca este cazul;

hotaraste asupra managementului financiar al asociatiei de proprietari (data afisarii listei de plata, formatul si caracteristicile listei de plata, locul si programul de incasari etc.), daca acesta este asigurat de persoana fizica. stabileste si supune validarii adunarii generale a asociatiei de proprietari sistemul de penalizari pentru neplata cotelor lunare de contributie si pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din exercitiul financiar-contabil, tinand cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislatie; hotaraste conditiile in care se efectueaza introducerea la plata a persoanelor care locuiesc clandestin in bloc;

hotaraste actionarea in justitie a proprietarilor vinovati de neplata cotelor lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

hotaraste actionarea in justitie a celor ce se fac vinovati de incalcareaprevederilor contractuale pe care asociatia de proprietari le-a angajat in cazul in care nu se gasesc solutii de rezolvare prin conciliere;

asigura conditiile necesare securitatii si igienei in procesul muncii, precum si masuri de prevenire si stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;

supune aprobarii adunarii generale si transmite hotararea acesteia cu privire la transformarea suprafetelor apartamentelor in spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta sau cu privire la modificarea destinatiei suprafetelor deja transformate, tinand cont de respectarea de catre solicitant a prevederilor statutului si a legilor; anunta furnizorii de servicii, daca in termenul prevazut de statut proprietarii cu astfel de solicitari nu prezinta asociatiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu acestia. Daca, in urma acestor transformari, activitatea ce urmeaza sa se desfasoare implica cheltuieli (consumuri) suplimentare pentru asociatie, negociaza si incheie, anual, o conventie cu proprietarul/proprietarii;

hotaraste societatea bancara la care asociatia de proprietari si va deschide unul sau mai multe conturi;

propune adunarii generale masuri si solutii cu privire la dezvoltarea condominiului (cladirii) si eficientizarea activitatii asociatiei de proprietari, modificari ale statutului, participari cu capital, cumparari sau inchirieri de spatii, concesionari de terenuri, contractari de credite, asigurari etc.; raspunde tuturor intrebarilor si solicitarilor venite de la proprietari; incurajeaza si sprijina initiative personale ale membrilor asociatiei, in scopurile acesteia. Comitetul executiv lucreaza valabil in prezenta a jumatate plus unu (majoritatea simpla) din numarul membrilor sai si adopta hotarari cu cel putin doua treimi din numarul voturilor.

Discutiile si deciziile se consomneaza in registrul de procese-verbale, care se pastreaza la presedinte, procesele-verbale semnandu-se de toti membrii comitetului executiv prezenti.

ARTICOLUL 13

Comisia de cenzori

Membrii asociatiei de proprietari pot alege dintre ei sau din afara asociatiei o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si contabilitatea si va consilia asociatia in ceea ce priveste problemele financiare si statutare.

Numarul membrilor comisiei de cenzori, care nu poate fi mai mic de trei, si durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari.

Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa aiba cunostinte in domeniile economic financiar si juridic. Comisia de ceniori lsi va alege, dintre membrii sai, un presedinte.

Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile.

Comisia de cenzori are urmatoarele atributii:

verifica indeplinirea conditiilor statutare privind prezenta si votul in adunarile generale.

verifica executia bugetara, propunerile pentru proiectul de buget de venituri si cheltuieli pentru anul urmator si propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul in curs;

efectueaza controlul preventiv pentru platile cu numerar si urmareste depunerile in contul curent al asociatiei de proprietari a numerarului ce depaseste plafonul de casa, in cazul in care managementul financiar al asociatiei este asigurat de o persoana fizica. Viza de control preventiv se acorda de un membru al comisiei, in cazul in care asociatia nu are o persoana care indeplineste functia de contabil (trezorier);

daca managementul financiar este asigurat de o persoana fizica, verifica, cel putin o data pe semestru, gestiunea asociatiei de proprietari, stabilirea si incasarea cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei, consernnand constatarile intr-un registru de procese-verbale, care se pastreaza de presedintele comisiei sau de un alt membru stabilit de aceasta.

stabileste registrele asociatiei necesare desfasurarii unui bun management financiar;

Intocmeste, pe baza verificarilor efectuate, si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand anual descarcarea de gestiune a comitetului executiv si a celui care asigura managementul cladirii.

propune spre aprobare adunarii generale a asociatiei de proprietari sau, dupa caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu masuri necesare desfasurarii managementului financiar; propune imputarea si recuperarea sumelor ce reprezinta despagubiri pentru pagube produse de personalul ce deserveste asociatia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomanda comitetului executiv sesizarea instantelor de urmarire penala, cand constata savarsirea unor infractiuni financiar-contabile;

in cazul in care managementul financiar se hotaraste a fi asigurat de persoane juridice, comisia de cenzori, prin presedinte sau membri delegati, participa la negocierea contractelor respective, stabilind si modalitatile de exercitare a acestuia.

ARTICOLUL 14

Presedintele

Conducatorul-executiv al asociatiei de proprietari este presedintele. Presedintele este inlocuit de vicepresedinte, care ii va indeplini atributiile, in cazul absentei acestuia sau cand se afla in imposibilitatea de a-si indeplini atributiile,

Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

verifica respectarea si indeplinirea hotararilor adoptate de adunarea generala a asociatiei de locatari si de catre comitetul executiv, controleaza si sugereaza solutii corespunzatoare personalului care deserveste asociatia, pentru indeplinirea sarcinilor ce le revin sau, in cazul in care managementul (administrarea) cladirii este asigurat de persoane juridice, supravegheaza stricta respectare a clauzelor contractuale.

reprezinta asociatia de proprietari in incheierea si derularea contractelor si isi asuma obligatii in numele asociatiei.

reprezinta asociatia de proprietari impotriva unor terti, inclusiv proprietar, membru al asociatiei, care nu si-a indeplinit obligatiile statutare fata,de asociatie, sau in procesele initiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a asociatiei

avizeaza ordinea de prioritati si planul lucrarilor de intretinere .i reparatii a partilor si instalatiilor comune ale cladirii;

are drept de semnatura asupra conturilor asociatiei de proprietari.

primeste cererile si reclamatiile de la proprietari si sesizarile administratorului (managerului), pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;

convoaca comitetul executiv ori de cate ori este nevoie;

intocmeste ordinea de zi a sedintei comitetului executiv si conduce lucrarile acesteia;

semneaza deciziile de imputare, precum si orice alte acte (cereri, actiuni de chemare in judecata, sesizari reclamatii etc.) emise de comitetul executiv; semneaza si parafeaza contractele individuale de munca si conventiile civile;

pastreaza si foloseste stampila asociatiei de proprietari.

ARTICOLUL 15

Secretarul comitetului executiv

Secretarul va pastra si va intocmi procesele-verbale ale sedintelor comitetului executiv si procesele-verbale ale tuturor adunarilor generale ale asociatiei de proprietari.

Secretarul va pastra registrele si actele, dupa cum va hotari comitetul executiv.

ARTICOLUL 16

Contabilul (trezorierul) asociatiei de proprietari

Contabilul (trezorierul) va raspunde de fondurile si bunurile asociatiei de proprietari si va asigura o evidenta contabila completa si corecta de inregistrare a bonurilor de decontare sau de plata, ce privesc asociatia.

Functia de contabil (trezorier) poate fi indeplinita de cel care este numit in functia de secretar.

CAPITOLUL IV

Managementul asociatiei de proprietari

ARTICOLUL 17

Prin managementul asociatiei de proprietari managementul condominiului sau administrarea condominiului se intelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a cladirii, a instalatiilor si a tuturor elementelor proprietatii.comune, functionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate in proprietatea sau in administrarea asociatiei) si managementul financiar (contabilitate si casierie),

Activitatea de management al cladirii se asigura fie de persoane fizice angajate cu.contracte individuale de munca sau conventii civile, fie de persoane juridice, prin contracte de management in functie de hotararea adunarii generale.

ARTICOLUL 18

Administratorul (managerul de proprietate)

Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi desemnat dintre membrii asociatiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale sau cu experienta necesara in domeniu.

Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi angajat si pe functia de contabil, daca indeplineste conditiile prevazute in statut.

Asociatia de proprietari angajeaza administratorul (managerul de proprietate) si contabilul, persoane fizice, pe baza de contract individual de munca sau de conventie civila, pe perioada determinata, in care sunt prevazute drepturile si obligatiile fiecareia dintre parti, stabitite prin negociere.

Asociatia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din functie sau poate rezilia contractul individual de munca sau conventia civila incheiata cu oricare din personalul angajat persoana fizica sau juridica, daca se constata ca este afectata buna functionare a cladirii.

Pentru reparatii si pentru alte activitati de intretinere, administratorul (managerul de proprietate), tinand cont de cost timp de executie si calitate, propune comitetului executiv, spre analiza si aprobare, agenti economici care satisfac cerintele in vederea executarii lucrarilor; conform legilor existente.

Pentru asigurarea functionarii centralelor termice apartinand asociatiilor de proprietati sau aflate sn administrarea acestora pot fi angajati fochisti si alte persoane, prin contract individual de munca sau prin conventie civila, sau poate fi delegat un agent economic specializat persoana juridica.

Incadrarea personalului cu contract individual de munca se face cu respectarea dispozitiitor legale privind repartizarea fortei de munca.

Durata si valoarea contractului individual de munca si a conventiei civile, sarcinile, drepturile si obligatiile se stabilesc prin negocieri intre parti, cu respectarea prevederilor legale.

Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica sau juridica, are urmatoarele atributii:

asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari prin:

– gestiunea bunurilor si fondurilor banesti;

– intocmirea listelor lunare de plata;

– incasarea, in locuri specifice, a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociatiei de proprietari;

-efectuarea platilor si incasarii veniturilor;

– sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor si aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizarile aferente;

– calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generala.

– actualizarea, daca este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment.

– intocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei de proprietari specifice managementului financiar;

– prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor sau a documentelor necesare unor verificari financiar-contabile a asociatiei de proprietari;

-verificarea sau avizarea, daca este cazul, a indexului contoarelor de retea aferente mai multor asociatii de proprietari.

– controlul facturarii corecte a consumurilor in functie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, daca acestea exista, conform prevederilor legale, si in functie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociatie de proprietari;

Daca toti proprietarii sunt abonati individuali ai furnizorilor de servicii, coritabilul nu raspunde de modul de facturare a consumurilor sau de achitarea facturilor, decat in conditiile existentei unui contract intre asociatia de proprietari si furnizorul respectiv;

– verificarea existentei contractelor intre persoanele juridice, membre ale asociatiei de proprietari si furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica si termica, salubrizare etc.);

– respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;

asigura managementul de proprietate al asociatiei de proprietari prin:

– urmarirea comportarii in timp a constructiei (cladirii), pe toata durata contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor acesteia;

– raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune, fata de mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari si de utilizarea in bune conditii a acestora;

– procurarea mijloacelor materiale necesare intretinerii si reparatiilor curente ale elementelor proprietatii comune; raspunderea asupra integritatii acestora;

– instiintarea comitetului executiv si luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii;

– urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati;

-verificarea existentei contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari si persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spatii sau elemente din proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu exista, li se atrage atentia prin comitetul executiv ca in termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;

– supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si de intretinere si participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;

– controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie, incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de incalcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;

– inspectarea proprietatii individuale in vederea inlaturarii defectelor aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari (scurgeri de apa etc.).

Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand proprietatii individuale – apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta – se instiinteaza proprietarul respectiv asupra obligatiei de a remedia aceste defectiuni;

– asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu (cladire),

indeplineste orice alte obligatii prevazute de legislatia in vigoare.

ARTICOLUL 19

Venituri si cheltuieli comune; calculul cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari

Anul fiscal al asociatiei de proprietari va fi anul calendaristic.

Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor, in adunarea generala a asociatiei de proprietari, un buget de venituri si cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociatiei.

Bugetul anual de venituri si cheltuieli se adopta prin votul majoritatii simple a adunarii generale a asociatiei de proprietari.

Toti proprietarii trebuie sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune – cheltuieli repartizate in functie de cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna. Plata se face conform hotararii luate in adunarea generala.

Cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari reprezinta suma pe care fiecare proprietar trebuie sa o plateasca lunar.

Cheltuielile lunare ale asociatiei de proprietari sunt repartizate in cheltuieli de intretinere si cheltuieli comune.

Cotele de contributie se calculeaza in baza facturilor emise de furnizorii de servicii fondurilor aprobate in adunarea generala a asociatiei si a normelor metodologice in domeniu.

Cheltuielile de intretinere (apa rece si calda; combustibil pentru prepararea apei calde. gaze naturale. energie electrica iluminarea scarii; instalatii scara si forta lift; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie si curatenie; materiale consumabile pentru intretinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizeaza in functie de numarul de persoane care locuiesc in luna respectiva in condominiu (cladire).

Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari masini, covoare etc.), calculul cotei de contributie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente. Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; intretinerea liftului; intretinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator, electrician, portar etc.; prime; credite bancare; alte servicii catre proprietatea comuna) se calculeaza in functie de cotaparte indiviza din proprietatea comuna. Energia termica sub forma de caldura sau combustibilul pentru incalzire (cheltuieli de incalzire) se repartizeaza dupa suprafata radianta (sau echivalenta cu cea locuibila) a fiecarui spatiu apartinand proprietarilor, in cadrul cheltuielilor comune.

Cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna a fiecarui proprietar este prevazuta in acordul de asociere. Modificarile asupra cotei-parti se consemneaza in acordul de asociere.

Facturile primite de asociatia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu contin index de consum, trebuie sa respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.

Stabilirea cotelor-parti din veniturile asociatiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecarui proprietar.

Pentru neplata cotelor de contributie prevazute in lista de plata afisata lunar, inclusiv a celor neprevazute, asociatia de proprietari prin sistemul de penalizari propriu, impune o penalizare oricarui proprietar care se face vinovat dupa o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit.

Urmarirea de catre asociatia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face in baza extrasului din ultima lista de plata. Cheltuielile efectuate in scopul recuperarii datoriilor vom fi suportate de restantierii in cauza.

Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar poate fi pusa in aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila, pentru acoperirea datoriilor.

CAPITOLUL V

Obligatiile proprietarilor

ARTICOLUL 20

Fiecare proprietar este obligat sa-si mentina proprietatea imobiliara,(proprietatea individuala si cota-parte de proprietate comuna indiviza aferenta acesteia) in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligatii.

ARTICOLUL 21

Proprietarii de apartamente si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati sa plateasca cotele de intretinere obisnuite sau speciale catre asociatia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale cladirii.

ARTICOLUL 22

Proprietarii din condominiu, indiferent daca fac parte sau nu din asociatia de proprietari, sunt obligati:

– sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari;

– sa anunte administratia daca gazduieste persoane straine mai mult de 15 zile calendaristice consecutive;

– sa semnaleze in timp util orice problema care apare la instalatiile de folosinta comuna;

– sa respecte regulamentul intern al asociatiei de proprietari cu privire la normele de convietuire sociala in cadrul condominiului (cladirii), sa anunte comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre intentia de a schimba destinatia proprietatii individuale, cerand acordul in scris si sa prezinte, in copie, toate documentele necesare desfasurarii activitatilor propuse (contracte, avize etc.), in termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea acordului;

– sa nu schimbe aspectul proprietapi comune fara acceptul scris al comitetului executiv al asociatiei de proprietari;

– sa accepte accesul in spatiul sau, cu un-preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociatiei de proprietari, atunci cand este necesar sa se repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea.comuna, la care se poate avea acces numai prin spatiul respectiv. Fac exceptie cazurile de maxima urgenta, cand nu este necesar nici un preaviz;

– in conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari, sa nu aduca prejudicii morale celorlalti proprietari asociati sau celor care desfasoara activitati pentru asociatie;

– sa incheie cu asociatia de proprietari contracte de inchiriere, pe care le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafete din proprietatea comuna folosita in interes personal.

ARTICOLUL 23

Proprietarii, membri ai asociatiei de proprietari, au urmatoarele obligatii:

sa respecte statutul asociatiei de proprietari;

sa se supuna hotararilor adunarii generale a asociatiei de proprietari;

sa participe la adunarile generale ale asociatiei de proprietari;

sa nu denigreze activitatea asociatiei de proprietari in interiorul si exteriorul acesteia;

sa respecte orice angajament facut fata de asociatia de proprietari;

sa nu aduca prejudicii materiale asociatiei de proprietari;

sa participe, atunci cand este solicitat la actiuni deosebite, de maxima urgenta corespunzatoare scopurilor asociatiei de proprietari;

sa se conformeze tuturor obligatiilor precizate pentru toti proprietarii din condominiu (cladire), prevazute la art. 22.

ARTICOLUL 24

Proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca in termen de 30 de zile lucratoare de la constituirea asociatiei de proprietari sa prezinte comitetului executiv un dosar cu copii de pe contractele individuale cu furhizorii de servicii conform legilor in vigoare.

ARTICOLUL 25

Daca proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta sau oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau altei proprietati individuale, respectivul proprietar trebdie sa repare ceea ce a stricat sau sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

ARTICOLUL 26

In cazul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate in conformitate cu prevederile Codului civil.

ARTICOLUL 27

Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate, prin acord intre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective si cu instiintarea asociatiei de proprietari, in conditiile legii.

Zidurile dintre apartamente si proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

ARTICOLUL 28

Daca unul dintre proprietari impiedica, cu buna stiinta si sub orice forma, folosirea normala a cladirii, creand prejudicii celorlalti proprietari, dupa caz, masurile pentru folosirea normala a imobilului se vor hotari pe cale judecatoreasca, la solicitarea asociatiei de proprietari.

ARTICOLUL 29

Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta are obligatia sa se conformeze regulilor prezentului statut precum si regulilor, regulamentelor, hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de asociatia de proprietar.

CAPITOLUL VI

Drepturile proprietarilor

ARTICOLUL 30

Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta asociatie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu (cladire), in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.

ARTICOLUL 31

Fiecare proprietar poate folosi, ipoteca sau instraina, in deplina libertate, proprietatea imobiliara pe care o detine in cadrul condominiului (cladirii).

ARTICOLUL 32

Membrii asociatiei de proprietari au si urmatoarele drepturi:

sa participe cu vot deliberativ la adunarea generala a asociatiei de proprietari sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei. Pentru a beneficia de acest drept persoana in cauza trebuie sa posede capacitate juridica deplina. Minorii sau interzisii nu pot fi alesi in organele de conducere sau de control ale asociatiei de proprietari;

sa solicite si sa primeasca, ori de cate ori este necesar, si motivat explicatii cu privire la calculul cotei de contributie afisate pe lista de plata si sa conteste, in scris la comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar in cazul in care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze adunarii generale; contestatia nu suspenda plata contributiei, dar determina, in cazul aprobarii ei, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, in cadrul comitetului executiv sau adunarii generale a asociatiei de proprietari.

daca o decizie a asociatiei del proprietari este contrara statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa produca daune considerabile unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate actiona in justitie.valabilitatea respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actiunea in justitie nu intrerupe executarea deciziei decat in cazul in care instanta hotaraste suspendarea acesteia;

| sa solicite, in baza unei cereri catre presedintele asociatiei de proprietari, diminuarea temporara a cotelor de contributie la cheltuieiile asociatiei (reducerea cheltuielilor de intretinere, dar nu si a cheltuielilor comune), daca lipsa din apartament este de cel putin 30 de zile calendaristice in decursul a doua luni consecutive;

sa puna intrebari si sa solicite explicatii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociatiei de proprietari;

sa beneficieze, cand este cazul, de toate facilitatile rezultate in urma activitatilor desfasurate de asociatia de proprietari, in functie de cota-parte de proprietate si de gradul de implicare;

sa participe la activitatile lucrative ale asociatiei, benevol, in functie, de capacitatile profesionale;

sa beneficieze de garantii morale si materiale, stabilite de adunarea generala, pentru initiative personale, finalizate, in folosul asociatiei de proprietari;

sa prezinte spre rezolvare probleme specifice asociatiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi salutionate pe cale obisnuita, si sa participe activ la actiunea de solutionare

sa obtina drepturi banesti, compensatii si recompense materiale, in conformitate cu legile existente.

CAPITOLUL VII

Dizolvarea asociatiei de proprietari

ARTICOLUL 33

Asociatia de proprietari se va dizolva in momentul in care numarul proprietarilor condominiului (blocului) scade sub trei sau cu acordul tuturor proprietarilor sau reprezentantilor acestora, in conditii de maxima urgenta, cand situatia sau cand starea cladirii o impune.

ARTICOLUL 34

Asociatia de proprietari se va putea dizolva si in urmatoarel cazuri:

– cand scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;

– prin hotararea adunarii generale a proprietarilor, cu votul a 80% din numarul membrilor asociati.

ARTICOLUL 35

In momentul dizolvarii, patrimoniul asociatiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociatiei vor fi distribuite proprietarilor, proportional cu cotele-parti din proprietatea comuna, sau, daca este cazul, dupa cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociatiei.

ARTICOLUL 36

Dizolvarea asociatiei de proprietari va fi anuntata la judecatoria unde aceasta a fost inregistrata.

CAPITOLUL VIII

Dispozitii finale

ARTICOLUL 37

Activitatea asociatiei de proprietari se desfasoara si cu respectarea metodologiei de incheiere, de executare si incetare a raporturilor; de munca, de conducere a evidentei, de efectuare a operatiunilor de disciplina financiara si de casa, precum si de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele de resort.

Arhivarea documentelor si a registrelor asociatiei de proprietari se face conform prevederilor legale.

ARTICOLUL 38

Daca toti proprietarii, membri ai asociatiei sunt abonati individuali, pe baza de contract, ai furnizorilor de servicii, asociatia de proprietari este degrevata de atributiile avute pana la data respectiva, cu referire la calculul si incasarea cotelor de contributie, precum si la plata facturilor aferente.

Pe baza unui contract intre furnizorii de servicii si asociatia de proprietari, cu aprobarea adunarii generale, asociatia poate presta servicii de intermediere, conform statutului si legilor in vigoare.

ARTICOLUL 39

Pentru obtinerea de venituri necesare desfasurarii activitatilor sale, asociatia de proprietari poate desfasura activitati lucrative, in conditiile legii.

ARTICOLUL 40

Controlul activitatii asociatiei de proprietari poate fi efectuat de organele prevazute de lege in acest scop, carora asociatia este obligata sa le puna la dispozitie registrele, actele asociatiei si toate informatiile considerate utile de acestea.

ARTICOLUL 41

Evidentele contabile si bilantul cohtabil se vor line in lei, conform prevederilor, legale.

ARTICOLUL 42

Calculul si repartizarea profitului se stabilesc prin bilantul contabil aprobat de asociatia de proprietari.

ARTICOLUL 43

In cazul decesului unuia dintre asociati, activitatea asociatiei de proprietari va putea continita cu succesorii testamentari sau legali, dupa caz.

ARTICOLUL 44

Solutionarea litigiilor dintre asociatia de proprietari si terte persoane fizice sau juridice romane este de competenta instantelor judecatoresti romane.

Litigiile asociatiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice straine sunt de competenta organelor judecatoresti prevazute in legislatia romana.

ARTICOLUL 45

Pentru recuperarea banilor datorati si a dobanzii aferente, asociatia de proprietari va putea chema in justitie pe proprietarii care nu isi achita cotele de intretinere datorate mai mult de 90 de zile.

Executarea acestor hotarari judecatoresti se va face conform Codului civil.

ARTICOLUL 46

Prevederile prezentului statut au fost redactate in…… exemplare autentificate.

*) Continutul statutului asociatiei de proprietari, prezentat ca model, nu este obligatoriu sau limitativ.

ANEXA

la Statutul Asociatiei de proprietari

LISTA

membrilor Asociatiei de proprietari………..

cu sediul in …….., str. ……., bl. ………., judetul/sectorul ………….

_________________________________________________________________________________

Scara/nivelul Apartament Numele

curent (spatiu cu alta destinatie si prenumele*)

decat aceea de locuinta)

__________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________

*) Se vor completa numele si prenumele proprietarului apartamentului/spatiului. In cazul in care este persoana juridica, se completeaza cu denumirea acesteia sau cu numele si prenumele administratorului legal desemnat de aceasta.

ANEXA nr. 4

PROTOCOL Nr………

incheiat astazi (zi/luna/an)

– model –

Subsemnatii …………….., in calitate de presedinte al Asociatiei de locatari ……, cu sediul in ………………….., str……………. nr…., bl……., sc…., ap…., si ……….., in calitate de presedinte al Asociatiei de proprietari ……………., cu sediul in ………., str……….. nr……, bl……, sc…., ap…, am procedat la predarea, respectiv primirea, activelor si pasivelor rezultate din constituirea Asociatiei de proprietari ……….., ca urmare a hotararii adunarii generale a proprietarilor din imobilul respectiv, din data de …………

Predarea, respectiv primirea, se face pe baza bilantului contabil al Asociatiei de locatari nr …., incheiat la ………., si a procesului-verbal al comisiei de cenzori, care atesta verificarea activitatii gestionare si financiare pe anul ….., si care fac parte integranta din prezentul.protocol.

Urmatoarele anexe fac parte din prezentul protocol:

a) situatia mijloacelor fixe si a obiectelor de inventar care se predau, respectiv se preiau (anexa A);

b) situatia analitica a debitorilor si creditorilor care se predau, respectiv se preiau, impreuna cu documentele in sustinerea soldurilor (anexa B);

c) situatia fondului de rulment constituit pe persoane (anexa C);

d) situatia decontarilor ulterioare, ce trebuie facute intre predator si primitor (anexa D).

e) situatia personalului angajat care se transfera (anexa E);

f) situatia litigiilor in derulare la diferite organisme si care privesc pe membrii asociatiei de proprietari (anexa F).

Prezentul protocol a fost incheiat azi……….., in 4 exemplare.

Am predat Am primit

Presedintele Presedintele

Asociatiei de locatari ………., Asociatiei de proprietari ………..,

ANEXA A

la Protocolul nr…../…….

SITUATIA

mijloacelor fixe si a obiectelor de inventar care se predau, respectiv se preiau

_____________________________________________________________________________

Nr. Denumirea mijloacelor fixe Cantitatea Pretul unitar Valoarea Observatii

crt. (obiectelorde inventar)

______________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________

Am predat Am primit

________________

*) Se completeaza de catre administratorul asociatiei de locatari, pe baza mijloacelor fixe existente, care urmeaza a fi predate, si a documentelor justificative (chitante de cumparare, facturi etc.).

ANEXA B

la Protocolul nr………/…….

SITUATIA

analitica a debitorilor si creditorilor care se predau, respectiv se preiau

______________________________________________________________________________

Nr. Numele si prenumele Suma Suma ce revine Dosarul, nr….. Observatii

crt. debitorului (creditorului) inregistrata imobilului

(denumirea persoanei juridice)

______________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Am predat Am primit

_____________

*) Se completeaza de catre administratorul asociatiei de locatari.

La rubrica “Suma inregistrata” se completeaza suma totala debitoare/creditoare, iar la rubrica “Suma ce revine imobilului” se completeaza cu suma defalcata, pentru imobilul respectiv, din totalul sumei debitoare/creditoare.

ANEXA C

la Protocolul nr………/…….

SITUATIA

fondului de rulment aferent proprietarilor din Asociatia de proprietari……….

_____________________________________________________________________________________

Nr. Numele Apartament (spatiu cu alta. Suma Observatii

crt. si prenumele destinatie decat aceea de locuinta) depusa

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

Am predat, Am primit

ANEXA D

la Protocolul nr………/……

SITUATIA

decontarilor ulterioare ce trebuie facute intre predator si primitor

_____________________________________________________________________________________

Nr. Tipul sumei datorate Numarul si data Suma datorata Observatii

crt. documentului

justificativ

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

Am predat Am primit

_____________

*) Se completeaza de catre administratorul asociatiei de locatari.

La rubrica “Tipul sumei datorate” se poate completa, de exemplu: Cote de intretinere restante la data de………. (suma datorata de asociatia de proprietari catre asociatia de locatari) sau fond de rulment pana /a data de………. (suma datorata de asociatia ,de locatari catre asociatia de proprietari).

ANEXA E

la Protocolul nr………/…….

SITUATIA

personalului angajat care se transfera la Asociatia de proprietari……….

________________________________________________________________________________

Nr. Numele si prenumele, Forma Salariul Observatii

crt. ocupatia de incadrare lunar

_________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

Am predat Am primit

___________

*) Personalul care doreste sa se transfere la asociatia de proprietari trebuie sa aleaga intre urmatoarele alternative:

contract individual de munca;

conventie civila pentru prestari de servicii;

munca cu ora, pe baza de bon de lucru (in acest caz, cel care presteaza serviciul trebuie sa fie angajatul unui agent economic de profil sau sa lucreze ca persoana fizica autorizata si trebuie sa emita chitanta pentru plata serviciilor prestate).

ANEXA F

la Protocolul nr………/…….

SITUATIA

litigiilor in derulare, care privesc pe membrii Asociatiei de proprietari……….

____________________________________________________________________________________

Nr. Numele si prenumele Cauza, termene Dosarul nr….. Observatii

crt. persoanei in litigiu